Khó khăn về định giá đất tạo nút thắt cho doanh nghiệp

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam, nhận định như trên khi đánh giá về tác động về việc giá bất động sản tăng đột biến ở một số địa phương thời gian qua.

Theo bà Giang, sự tăng giá này có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách. Từ đó, làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

“Trong cơn sốt đất, nhà đầu tư kỳ vọng rằng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo, có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn “sốt đất” thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao.

Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án”, bà Giang phân tích.

Về vấn đề định giá đất, vị chuyên gia cho rằng, đây cũng là một trong những “nút thắt” khiến không ít dự án bị đình trệ.

Bà Giang nhìn nhận, 4 phương pháp định giá được quy định hiện nay gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ – thực chất không mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Tuy nhiên, khó khăn không nằm ở việc thiếu phương pháp, mà nằm ở khâu vận dụng và điều kiện áp dụng.

Trong đó, phải kể đến thực tế gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

“Cả 4 phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh”, bà Giang nói.

Tiền thuê đất tăng cao, doanh nghiệp kêu khó

Không chỉ với doanh nghiệp trong nước, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho biết, doanh nghiệp nước ngoài cũng gặp vướng mắc liên quan đến vấn đề về định giá đất, tính toán tiền thuê đất, tiền sử dụng đất.

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho hay, Nghị định 102 năm 2024 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết loại đất nhóm đất phi nông nghiệp, trong đó đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được phân chia thành các loại: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ… Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các quy định cụ thể về mức thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất. 

Trong khi đó, theo doanh nghiệp các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực. Thực tế cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. 

Doanh nghiệp cho rằng, tỷ lệ này cao dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ. 

Trước thực trạng trên, một số địa phương trong đó có Đà Nẵng đã chủ động tháo gỡ một phần khó khăn cho các doanh nghiệp khi quyết định giảm 10% cho đất thương, mại dịch vụ. Theo đó, giảm từ 70% xuống còn 60% giá đất ở. 

Trong khi đó, Khánh Hòa đang dự kiến áp dụng tỷ lệ giá đất thương mại, dịch vụ lên đến 80% so với giá đất ở đặt ra những lo ngại khó khăn cho doanh nghiệp. Bởi, thực tế cho thấy, tại Nha Trang (Khánh Hòa), giá của phòng khách sạn cao tầng và cả villa thấp tầng cũng rất thấp so với niêm yết, nhiều khách sạn chỉ để giá để vừa giữ khách vừa duy trì hoạt động. 

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh rằng, tiền thuê đất hay tiền sử dụng đất đều tính vào giá của hàng hoá. Đối với đất sản xuất kinh doanh thương mại, dịch vụ tiền thuê đất sẽ cấu thành trong chi phí hàng hoá, chi phí dịch vụ. Điều này tác động rất lớn đến việc thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững thị trường bất động sản. 

Vì vậy, theo vị này, các địa phương phải có sự nghiên cứu tình hình thực tế mặt bằng chung của xã hội để quy định mức giá cho hợp lý trong đó có đất thương mại, dịch vụ khi thị trường du lịch nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn thời gian qua. 

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, mức thu ngân sách khi giao hay cho thuê đất cần được thiết kế với sự linh hoạt, dựa trên đặc điểm, mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án. Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40-50% giá trị đất tính theo bảng giá đất hàng năm.

Theo ông Châu, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần tiếp tục đánh giá tác động ở cả các địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh hay tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ để xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 thật hợp tình, hợp lý vừa bảo đảm “nguyên tắc thị trường” và vừa “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”.

UBND tỉnh Khánh Hòa thua kiện doanh nghiệp bất động sản về quyết định giá đất

Tòa tuyên doanh nghiệp bất động sản thắng kiện UBND tỉnh Khánh Hòa, tuyên hủy quyết định về giá đất và 3 thông báo thuế vì áp dụng luật đã hết hiệu lực.

Hà Nội đưa tình trạng ngập úng khi mưa lớn vào tiêu chí xác định giá đất

Hà Nội quy định cụ thể 8 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, trong đó có điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện. Điều kiện này dựa trên tiêu chí về khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định và tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn.

Bảng giá đất Hà Nội tăng mạnh, có nhà lo tốn chục tỷ chuyển đổi

Theo bảng giá đất mới từ 20/12/2024, nhiều người Hà Nội phải nộp hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng để chuyển đổi sang đất ở. Đại diện cơ quan quản lý cho rằng, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là cuộc chơi bình đằng, không còn chênh lệch 2 giá.