Hiện trạng căn nhà khác với giấy tờ
Theo trình bày của bà Y. (ngụ TPHCM) tại tòa, vợ chồng bà có nhu cầu mua nhà để ở. Tháng 7/2024, qua tìm hiểu, bà biết ông T. đang rao bán một căn nhà tại TPHCM. Sau khi trao đổi, hai bên ký hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận mua bán căn nhà trên với giá 4,7 tỷ đồng.
Để đảm bảo giao dịch, bà Y. đã đặt cọc số tiền 150 triệu đồng cho ông T. Theo thỏa thuận, chậm nhất đến ngày 2/8/2024, các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
Theo nội dung hợp đồng đặt cọc, ông T. cam kết căn nhà đúng hiện trạng theo giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị ngăn chặn giao dịch. Trường hợp vi phạm, ông T. phải phạt cọc gấp đôi số tiền cọc, tương đương 300 triệu đồng.
Tuy nhiên, sau khi kiểm tra lại thực tế căn nhà và hồ sơ pháp lý, bà Y. phát hiện hiện trạng căn nhà có nhiều điểm không đúng so với giấy chứng nhận. Cụ thể, phần sàn nhà đã được thay bằng “sàn giả bê tông” và qua kiểm tra hồ sơ, bà Y. cho rằng một số hạng mục được xây dựng không phép.
Trước những sai lệch này, bà Y. không đồng ý tiếp tục giao dịch và yêu cầu ông T. hoàn trả tiền cọc kèm tiền phạt cọc theo thỏa thuận.
Về phía ông T., ông thừa nhận có sự khác biệt về hiện trạng căn nhà so với giấy chứng nhận, nhưng cho rằng đây chỉ là yếu tố nhỏ, không ảnh hưởng đến việc mua bán.
Đồng thời, ông cho rằng việc chấm dứt giao dịch là lỗi của cả hai bên nên đề nghị chỉ hoàn trả bà Y. 140 triệu đồng sau khi khấu trừ 20 triệu đồng chi phí môi giới, mỗi bên chịu 10 triệu đồng.
Người mua phải khởi kiện để đòi tiền cọc
Tại buổi hòa giải vào tháng 11/2024, bà Y. và ông T. thống nhất phương án giải quyết trên, với cam kết ông T. sẽ trả 140 triệu đồng thành hai đợt.
Tuy nhiên, thực tế ông T. chỉ thanh toán được 70 triệu đồng ở đợt đầu, còn lại 70 triệu đồng không thực hiện đúng cam kết. Do đó, bà Y. khởi kiện, nhưng thể hiện thiện chí khi chỉ yêu cầu ông T. trả lại số tiền cọc còn thiếu là 70 triệu đồng, không yêu cầu phạt cọc hay tính lãi.
Tại phiên tòa sơ thẩm, ông T. vắng mặt dù đã được triệu tập hợp lệ. Hội đồng xét xử TAND quận Tân Bình (nay là TAND khu vực 4 – TPHCM) nhận định hợp đồng đặt cọc giữa bà Y. và ông T. là có thật, các bên đã thực hiện việc giao nhận tiền. Việc giao dịch không thể tiếp tục, các bên đã thống nhất phương án hoàn trả 140 triệu đồng, nhưng ông T. không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, nên đã vi phạm cam kết.
Tòa án cho rằng yêu cầu của bà Y. về việc đòi lại số tiền còn thiếu là có căn cứ và phù hợp với thỏa thuận giữa các bên. Đồng thời, do ông T. chậm thực hiện nghĩa vụ trong thời gian dài, cần buộc thanh toán một lần ngay khi bản án có hiệu lực.
Từ đó, Tòa sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà Y., buộc ông T. phải trả cho bà số tiền 70 triệu đồng còn thiếu để hoàn tất nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc. Nếu chậm thi hành án, ông T. còn phải chịu thêm khoản lãi theo quy định của pháp luật.
(Tham khảo Bản án số 195/2025/DS-ST ngày 12/5/2025 của TAND quận Tân Bình, nay là TAND khu vực 4 – TPHCM)
Tranh chấp trong giao dịch nhà đất