Hiệu ứng của cải hàng nghìn tỷ won
Nửa đầu năm 2026 chứng kiến cơn sốt chứng khoán chưa từng có ở Hàn Quốc. Chỉ số KOSPI đã tăng hơn 100% chỉ trong nửa đầu năm, vượt mốc 8.000 điểm và thậm chí chạm 9.000 điểm vào tháng 6.
Động lực chính là làn sóng trí tuệ nhân tạo (AI) toàn cầu, khi cổ phiếu của hai “gã khổng lồ” bán dẫn Samsung Electronics và SK Hynix, tăng lần lượt 201% và 256%, đóng góp tới 72% đà tăng của chỉ số.
Con số ấn tượng hơn: vốn hóa thị trường chứng khoán Hàn Quốc gia tăng trong nửa đầu năm đã vượt 1.000 nghìn tỷ won (khoảng 17,8 triệu tỷ đồng), tương đương gần 40% GDP của cả nước. Tính bình quân theo đầu người, mỗi người dân Hàn Quốc sở hữu tài sản chứng khoán tăng thêm gần 20 triệu won (khoảng 328,6 triệu đồng).
Tuy nhiên, thay vì tiêu dùng để kích thích nền kinh tế, phần lớn nguồn lợi này lại chảy thẳng vào thị trường bất động sản.
Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, người dân nước này chỉ chi khoảng 130 won trên mỗi 10.000 won lợi nhuận chứng khoán (tương đương khoảng 2.300 đồng cho mỗi 178.000 đồng lãi), tức là tỷ lệ tiêu dùng chỉ 1,3%, thấp xa so với mức 3-4% ở Mỹ và châu Âu.
Dữ liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc cho thấy dòng tiền từ cổ phiếu rót vào bất động sản đang ở mức kỷ lục.
Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2026, khoảng 4.800 tỷ won (khoảng 85.000 tỷ đồng) tiền bán cổ phiếu được dùng để mua căn hộ, chiếm hơn 6% tổng giá trị giao dịch bất động sản và gần bằng con số của cả năm 2025.
Riêng quý I/2026, lượng tiền từ cổ phiếu chảy vào thị trường nhà ở thủ đô Seoul đạt 1.388,3 tỷ won (khoảng 24.000 tỷ đồng), tăng 43,4% so với cùng kỳ năm trước. Quy mô dòng tiền tăng qua từng năm: 1.042,7 tỷ won (2023), 2.208,8 tỷ won (2024) và 3.858 tỷ won (2025).
Đáng chú ý, từ tháng 1-4/2026, hơn 1.000 tỷ won lãi chứng khoán (khoảng 17.800 tỷ đồng) đã đổ vào 3 quận Gangnam, Songpa, Seocho giàu có nhất của Seoul. Sức hút cũng lan tỏa đến Pangyo, Bundang và Dongtan, nơi giá căn hộ tăng từ 7,4% đến 9,6% chỉ trong nửa đầu năm.
Đáng chú ý, nhóm người mua nhà ở độ tuổi 30 chiếm tỷ trọng lớn nhất trong việc sử dụng tiền từ cổ phiếu và khoảng một nửa số tiền này được dùng để mua căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ won (khoảng 26,7 tỷ đồng) – phân khúc nhà ở tầm trung. Xu hướng này đang làm nóng thị trường và đẩy giá nhà leo thang.
Nguyên nhân phía sau
Tâm lý “sợ bỏ lỡ” (FOMO) đang thúc đẩy làn sóng mua nhà. Một nhân viên văn phòng mới cưới tên Kim (33 tuổi) đã vay 400 triệu won (khoảng 7,1 tỷ đồng) để mua căn hộ ở Suwon sau khi không tìm được nhà thuê jeonse (hình thức thuê trả trước với tiền đặt cọc lớn, không trả tiền thuê hàng tháng).
Anh chia sẻ: “Trả hơn 3 triệu won mỗi tháng cho gốc và lãi (khoảng 53 triệu đồng) là một gánh nặng, nhưng giá nhà tăng chóng mặt khiến tôi lo lắng, nếu chờ thêm sẽ không bao giờ mua nổi”.
Nguồn cung nhà Seoul dự báo giảm 41,8% năm 2026 và còn thấp hơn năm 2027, gây áp lực lên giá mua và thuê jeonse. Khan hiếm nhà thuê khiến nhiều người vay nặng để mua nhà.
Bên cạnh đó, lợi nhuận bất động sản vượt trội trong dài hạn củng cố niềm tin “không bao giờ thua”. Người Hàn Quốc coi bất động sản là kênh tích lũy tài sản bền vững hơn chứng khoán đầy biến động.
Theo KB Real Estate, giá căn hộ trung bình tại Seoul đã tăng 32,7% so với năm 2025, chạm mức 1,57 tỷ won (khoảng 28 tỷ đồng).
Trong khi đó, từ 2011 đến 2024, thị trường bất động sản ít biến động hơn và mang lại lợi nhuận cao hơn so với chứng khoán, củng cố quan điểm bất động sản là kênh đầu tư an toàn và sinh lời bền vững.
Chính phủ Hàn Quốc siết vay mua nhà, giới hạn vay thế chấp tại thủ đô 600 triệu won và cấm người có nhiều nhà vay thêm. Nhưng vì tiền lãi từ cổ phiếu không phải vay ngân hàng, các chuyên gia cho rằng biện pháp này ít tác dụng.
Người giàu có sẵn tiền mặt vẫn mua nhà, trong khi người nghèo càng khó tiếp cận, khiến bất bình đẳng tài sản thêm trầm trọng.
Dù KOSPI tăng vượt bậc, lợi ích chỉ tập trung vào một nhóm nhỏ. Theo dữ liệu từ Hàn Quốc, 60,4% số nhà đầu tư (8,74 triệu người) sở hữu ít hơn 10 triệu won cổ phiếu (khoảng 178 triệu đồng), trong khi chỉ 0,5% (79.000 người) nắm giữ hơn 1 tỷ won (khoảng 17,8 tỷ đồng). Nhóm giàu nhất đã chiếm hơn một nửa tổng vốn hóa KOSPI.
Giáo sư kinh tế Woo Seok-jin (Đại học Myongji) cảnh báo bất bình đẳng tài sản đang định đoạt cơ hội sống của cả đời người Hàn Quốc.
Trưởng ban Chính sách Văn phòng Tổng thống Kim Yong-bum cũng bày tỏ lo ngại “quả ngọt” từ siêu chu kỳ bán dẫn toàn cầu chỉ chảy lên trên, còn gánh nặng đè lên vai người nghèo.
Theo MOLIT, KB Real Estate, Korea Herald
