Ngày 22/7, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hai dự án luật dự kiến được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.
Góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam, nêu ra một số quy định liên quan đến đặt cọc.
Ông kiến nghị cơ chế cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, với điều kiện dự án đã đáp ứng một số yêu cầu pháp lý nhất định.
Theo ông, khi dự án đã có giấy phép xây dựng và được khởi công, việc cho phép nhận khoản đặt cọc 5% sẽ tạo thêm nguồn lực tài chính để doanh nghiệp triển khai dự án trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, việc huy động vốn ngày càng khó khăn và các hình thức góp vốn, huy động vốn khác đều bị siết chặt.
“Khoản đặt cọc 5% rất quan trọng giúp hỗ trợ nguồn vốn đối với doanh nghiệp”, ông Toản nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết hiệp hội cũng vừa có văn bản góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có quy định về thời điểm chủ đầu tư được phép nhận tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo dự thảo hiện nay, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định này chưa thực sự hợp lý bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định. Khi đó, việc giới hạn khoản đặt cọc tối đa 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.
Vì vậy, HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản ngay từ giai đoạn đầu. Tuy nhiên, dự án phải đáp ứng các điều kiện như được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Hiệp hội cũng kiến nghị thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của sản phẩm để bảo đảm quyền lợi của khách hàng.
Giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp, người mua được “chốt giá”
Lý giải đề xuất trên, HoREA cho biết giai đoạn chuẩn bị đầu tư là thời điểm doanh nghiệp phải bỏ ra lượng vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và thực hiện hàng loạt thủ tục pháp lý, trong khi chưa được huy động vốn từ khách hàng.
Do đó, việc được thu khoản đặt cọc giới hạn 5% sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ hoàn tất các điều kiện kinh doanh theo quy định.
Theo HoREA, cơ chế này không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn mang lại lợi ích cho thị trường. Thông qua số lượng khách hàng đăng ký đặt cọc, chủ đầu tư có cơ sở đánh giá nhu cầu thực tế, từ đó điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ phát triển dự án phù hợp hơn.
Đối với người mua nhà, theo HoREA, việc đặt cọc ngay từ giai đoạn đầu giúp có cơ hội sở hữu sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai với mức “giá gốc”, đồng thời được chốt giá bán hoặc giá thuê mua từ sớm, hạn chế rủi ro biến động giá trong quá trình dự án triển khai.
Bộ Xây dựng đề xuất quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.
Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã được Bộ Xây dựng rút khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất trình Chính phủ.