Giá bán không phải ưu tiên hàng đầu
Sau khi Bình Dương sáp nhập vào TPHCM, giá căn hộ tại Dĩ An, Thuận An liên tục thiết lập mặt bằng mới. Một số dự án mới mở bán ghi nhận mức giá 60-70 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với vài năm trước.
Ghi nhận của PV VietNamNet tại một số dự án cho thấy, cùng với mặt bằng giá, người mua cũng đang thay đổi. Nếu trước đây thị trường chủ yếu thu hút dòng tiền đầu tư đón đầu hạ tầng thì nay, người mua quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu an cư và giá trị sử dụng lâu dài.
Tại các sàn giao dịch ở Dĩ An và Thuận An, không khí mua bán không còn sôi động theo kiểu “giữ chỗ, sang cọc” như giai đoạn 2020-2022. Thay vào đó, khách hàng dành nhiều thời gian tìm hiểu hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng tiện ích và khả năng kết nối giao thông.
Theo ghi nhận, nhiều khách hàng đến tham quan dự án cùng cả gia đình để khảo sát thực tế. Những câu hỏi được đặt ra nhiều nhất không còn là “bao giờ tăng giá” mà là “mất bao lâu để vào trung tâm TPHCM”, “trường học gần nhất ở đâu”, “phí quản lý bao nhiêu” hay “khi nào nhận nhà”.
Một số môi giới cho biết lượng khách đến từ khu vực Thủ Đức và trung tâm TPHCM tăng lên trong thời gian gần đây. Đây chủ yếu là những người đang thuê nhà hoặc muốn tìm nơi ở có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc. Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà của đội ngũ chuyên gia, kỹ sư đang làm việc tại các khu công nghiệp ở Bình Dương cũ cũng tiếp tục duy trì.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn thị trường tăng nóng, hành vi của người mua nhà đã thay đổi rõ rệt. Thay vì đặt nặng kỳ vọng tăng giá, họ quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực của bất động sản, khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng môi trường sống và tiềm năng khai thác lâu dài.
Nhà đầu tư thay đổi khẩu vị
Nếu người mua để ở ngày càng chiếm tỷ trọng lớn hơn thì nhóm nhà đầu tư cũng không còn xuống tiền theo cách của vài năm trước.
Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua ngay khi dự án vừa công bố, kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng tăng giá sau mỗi thông tin về hạ tầng hoặc quy hoạch. Hiện nay, cách tiếp cận này đã thay đổi.
Ông Mạnh Cường, một nhà đầu tư tại TPHCM với gần 10 năm tham gia thị trường căn hộ, cho biết hiện việc xuống tiền được cân nhắc kỹ hơn nhiều so với giai đoạn thị trường sôi động.
“Trước đây, chỉ cần dự án có vị trí đẹp hoặc xuất hiện thông tin hạ tầng là có thể quyết định ngay. Bây giờ, tôi dành nhiều thời gian xem pháp lý, tiến độ thi công, uy tín chủ đầu tư, khả năng cho thuê và mức tăng giá trong dài hạn. Nếu dự án chưa đáp ứng được những tiêu chí đó thì dù quảng bá rầm rộ tôi cũng không xuống tiền”, ông Cường chia sẻ.
Theo Savills Việt Nam, thị trường đang chuyển từ tư duy “mua mới” sang “mua đúng”. Khi chi phí vốn tăng và biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị khai thác, khả năng cho thuê và tiềm năng tăng trưởng bền vững của tài sản.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng người mua hiện ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt và chủ đầu tư uy tín. Theo bà, hạ tầng, thể chế và dòng vốn sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng dẫn dắt thị trường, đồng thời mở rộng dư địa sang các khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm TPHCM.
Nhận định này phù hợp với diễn biến tại Bình Dương cũ. Những dự án nằm gần Quốc lộ 13, Vành đai 3 hoặc kết nối trực tiếp với khu vực Thủ Đức vẫn ghi nhận sức quan tâm tốt, trong khi các dự án thiếu lợi thế về vị trí hoặc tiến độ triển khai chậm không còn dễ thu hút dòng tiền.
Sau gần hai năm kể từ khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành thương mại, mặt bằng giá căn hộ dọc tuyến đã thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, không phải khu vực nào quanh các nhà ga cũng ghi nhận mức tăng giá như nhau.
Nửa đầu năm, nguồn cung và thanh khoản căn hộ tại TPHCM đã khởi sắc. Dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục tăng, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước những áp lực của thị trường.
Cùng nằm trên một trục đường, chỉ cách nhau một ranh giới hành chính nhưng giá căn hộ giữa hai khu vực liền kề ở phía Nam TPHCM đang chênh lệch hàng chục triệu đồng/m2. Điều gì tạo nên “ranh giới” giá nhà này?