Đặt cọc 530 triệu đồng, giao dịch 18,5 tỷ đồng bất thành
Theo trình bày của bà L. (ngụ TPHCM), tháng 9/2024, bà ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng bà Q. để nhận chuyển nhượng thửa đất tại Đồng Nai với giá 18,5 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, bà L. đặt cọc 500 triệu đồng, số tiền còn lại được thanh toán khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Tháng 10/2024, bà L. tiếp tục giao thêm 30 triệu đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm dự kiến công chứng, hợp đồng chuyển nhượng không được thực hiện.
Bà L. cho rằng bên bán không thực hiện đúng cam kết, đồng thời cho biết phía bên bán tuyên bố bà mất tiền cọc do không chịu công chứng. Bà L. khởi kiện, yêu cầu vợ chồng bà Q. trả lại 530 triệu đồng tiền đặt cọc và phạt cọc thêm 530 triệu đồng, tổng cộng 1,06 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, vợ chồng bà Q. cho rằng thửa đất đang được thế chấp tại ngân hàng nên bà L. phải thanh toán phần tiền còn lại để thực hiện thủ tục giải chấp. Tuy nhiên, đến tháng 10/2024, bà L. vẫn chưa thanh toán số tiền còn lại 17,97 tỷ đồng.
Bà Q. cho rằng ngày 20/10/2024, dù là Chủ nhật, họ vẫn mời công chứng viên soạn thảo hợp đồng và liên hệ ngân hàng để cung cấp bản chính giấy chứng nhận cho bà L. kiểm tra. Sau đó, hai bên xảy ra tranh cãi và giao dịch không được thực hiện.
Xét xử sơ thẩm, TAND Khu vực 1 – Đồng Nai chấp nhận một phần yêu cầu của bà L., buộc vợ chồng bà Q. hoàn trả 530 triệu đồng tiền đặt cọc. Tuy nhiên, tòa không chấp nhận yêu cầu phạt cọc thêm 530 triệu đồng của bà L.
Đất đang thế chấp không làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Không đồng ý với phán quyết trên, cả hai bên đều kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Đồng Nai nhận định hợp đồng đặt cọc ký vào tháng 9/2024 giữa các bên là hợp đồng có hiệu lực, không phải hợp đồng vô hiệu như nhận định của cấp sơ thẩm.
Tòa phúc thẩm cho rằng việc thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng không đương nhiên làm vô hiệu thỏa thuận đặt cọc. Trong trường hợp này, các bên vẫn có thể thỏa thuận đặt cọc để tiến tới chuyển nhượng. Hồ sơ cũng thể hiện chồng bà Q. đồng ý để vợ nhận tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, theo tòa phúc thẩm, việc hợp đồng chuyển nhượng không thể hoàn tất xuất phát từ lỗi của cả bên mua và bên bán. Phía vợ chồng bà Q. chưa cung cấp đầy đủ, rõ ràng thông tin và phương án xử lý việc tài sản đang thế chấp; đồng thời không đưa ra giải pháp cụ thể để các bên thống nhất việc giải chấp, công chứng và chuyển nhượng.
Ngược lại, bà L. dù biết tài sản đang thế chấp nhưng cũng không thống nhất được với bên bán về phương án thanh toán và giải chấp. Các trao đổi sau đó giữa hai bên có nội dung về việc bà L. hỗ trợ xử lý khoản thế chấp, song thỏa thuận không rõ ràng, khó thực hiện.
Tại buổi gặp ngày 20/10/2024, hai bên tiếp tục bất đồng về việc thực hiện công chứng và các giấy tờ liên quan. Bà L. sau đó rời buổi làm việc mà không ký kết hợp đồng.
Từ những tình tiết này, Hội đồng xét xử xác định cả bên mua và bên bán đều có lỗi dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết. Do đó, việc cấp sơ thẩm buộc vợ chồng bà Q. hoàn trả 530 triệu đồng tiền đặt cọc là có căn cứ, nhưng không có cơ sở để phạt cọc thêm 530 triệu đồng.
Vì vậy, tòa phúc thẩm bác kháng cáo của cả hai bên, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Vợ chồng bà Q. phải hoàn trả 530 triệu đồng tiền đã nhận, nhưng không phải chịu khoản phạt cọc tương đương.
(Tham khảo Bản án số 135/2026/DS-PT ngày 26/2/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai, nay là TAND TP Đồng Nai)