Nhận xong đặt cọc, chủ nhà đưa ra giá bán mới
Theo trình bày của ông A. (ngụ tại Mỹ), năm 2002, vợ chồng ông ký giấy đặt cọc với vợ chồng bà T. (ngụ tại TPHCM) để mua căn nhà tại trung tâm TPHCM. Giá chuyển nhượng được các bên thỏa thuận là 1.985 lượng vàng SJC.
Do vợ chồng ông A. là Việt kiều Mỹ, thời điểm đó chưa được phép đứng tên sở hữu nhà ở Việt Nam nên các bên thống nhất chờ người mua tìm người đứng tên thay hoặc được pháp luật cho phép Việt kiều đứng tên nhà đất. Khi ký giấy đặt cọc, vợ chồng ông A. đã giao cho bên bán 520 triệu đồng, tương đương 100 lượng vàng SJC.
Đến năm 2008, khi tìm được người đứng tên mua nhà, vợ chồng ông A. đề nghị tiếp tục thực hiện giao dịch theo mức giá đã thỏa thuận ban đầu. Tuy nhiên, vợ chồng bà T. không đồng ý bán với giá 1.985 lượng vàng SJC mà đề nghị mức giá mới là 3.500 lượng vàng SJC.
Tại buổi làm việc ở UBND phường, vợ chồng bà T. xác nhận vẫn đồng ý bán căn nhà nhưng theo giá mới. Hai bên không thống nhất được mức giá nên giao dịch không được thực hiện.
Đến cuối năm 2015, vợ chồng ông A. biết căn nhà đã được vợ chồng bà T. bán cho người khác. Đến tháng 9/2016, vợ chồng ông A. khởi kiện, yêu cầu bên bán hoàn trả 100 lượng vàng SJC tiền đặt cọc và thanh toán thêm 300 lượng vàng tiền phạt cọc, tổng cộng 400 lượng vàng SJC (tương đương khoảng 14,45 tỷ đồng tại thời điểm yêu cầu).
Ở chiều ngược lại, vợ chồng bà T. xác nhận việc nhận tiền đặt cọc nhưng cho rằng bên mua đã để thời gian quá lâu mà không tiếp tục thực hiện giao dịch. Theo bà T., từ thời điểm đặt cọc năm 2002 đến khi khởi kiện đã khoảng 15 năm nên thời hiệu khởi kiện đã hết.
Vợ chồng bà T. cũng cho rằng năm 2008 họ vẫn đồng ý bán nhà nhưng theo giá thị trường tại thời điểm đó. Do hai bên không thống nhất được giá, giao dịch không thể tiếp tục. Đến năm 2015, vì cần tiền trả nợ và làm ăn, vợ chồng bà đã bán căn nhà cho người khác.
Hết thời hiệu khởi kiện, tòa đình chỉ vụ án
Xét xử sơ thẩm vào năm 2018, TAND TPHCM quyết định đình chỉ giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa vợ chồng ông A. và vợ chồng bà T. với lý do thời hiệu khởi kiện đã hết.
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông A. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, đại diện vợ chồng ông A. đề nghị hủy bản án sơ thẩm với lập luận rằng không thể lấy năm 2008 làm thời điểm phát sinh tranh chấp và bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện. Trong khi đó, phía vợ chồng bà T. đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
TAND cấp cao tại TPHCM cho rằng giấy đặt cọc năm 2002 quy định vợ chồng ông A. đặt cọc 100 lượng vàng SJC để mua căn nhà. Nếu bên mua không mua thì mất cọc, còn nếu bên bán không bán thì phải bồi thường gấp 4 lần tiền cọc.
Tuy nhiên, đến năm 2008, khi vợ chồng ông A. đề nghị tiếp tục giao dịch, hai bên không thống nhất được giá bán. Tại buổi làm việc sau đó, vợ chồng bà T. đồng ý bán nhà với giá 3.500 lượng vàng SJC, trong khi vợ chồng ông A. chỉ chấp nhận mức giá 1.985 lượng vàng SJC theo thỏa thuận ban đầu.
Hội đồng xét xử nhận định đây là thời điểm việc mua bán không thành và quyền, lợi ích của các bên bị ảnh hưởng. Thời điểm tranh chấp phát sinh là năm 2008 và áp dụng thời hiệu khởi kiện 2 năm kể từ thời điểm này. Tuy nhiên, đến tháng 9/2016, vợ chồng ông A. mới khởi kiện.
Do đó, tòa phúc thẩm kết luận việc khởi kiện đã quá thời hiệu, bác kháng cáo và giữ nguyên quyết định đình chỉ vụ án của cấp sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 101/2019/DS-PT ngày 10/4/2019 của TAND cấp cao tại TPHCM)