Đặt cọc 600 triệu đồng, sang tên chậm chạp
Ngày 1/6/2022, bà Nguyễn Thúy V. và ông Ngô Quang T. ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất số 02 và 08, tại thôn B., xã P., huyện Đ. (nay là xã Đ.), tỉnh Lâm Đồng.
Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 645 triệu đồng. Ngay khi ký hợp đồng, bà V. giao cho ông T. 600 triệu đồng tiền đặt cọc. Số tiền 45 triệu đồng còn lại sẽ được thanh toán khi ông T. hoàn tất thủ tục tách sổ cho bà V.
Theo bà V., hai bên thống nhất thời hạn 60 ngày, từ 1/6/2022 đến 1/8/2022, để ông T. thực hiện thủ tục công chứng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá thời hạn trên, việc chuyển nhượng chưa được thực hiện. Bà V. cho rằng mình đã nhiều lần liên hệ nhưng ông T. không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, cũng không trả lại tiền cọc và bồi thường như hợp đồng đã ký.
Vì vậy, bà V. khởi kiện, yêu cầu ông T. trả tổng cộng 1,2 tỷ đồng, gồm 600 triệu đồng tiền đặt cọc và 600 triệu đồng tiền phạt cọc
Ông T. thừa nhận việc nhận 600 triệu đồng tiền đặt cọc và giá chuyển nhượng đất là 645 triệu đồng. Tuy nhiên, ông cho biết diện tích đất này trước đó được cấp giấy chứng nhận cho cha mẹ ông.
Ngày 5/1/2022, cha mẹ ông T. làm giấy tay tặng cho ông quyền sử dụng đất. Sau đó, ông trực tiếp quản lý, sử dụng đất và thỏa thuận chuyển nhượng cho bà V.
Sau khi nhận tiền đặt cọc, ông T. tiến hành làm các thủ tục về đất và tách thửa để thực hiện việc chuyển nhượng cho bà V. Tuy nhiên, UBND huyện Đ. sau đó ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan vì giấy được cấp không đúng ranh giới, diện tích.
Đến ngày 5/12/2023, quyền sử dụng các thửa đất mới được cấp lại giấy chứng nhận. Ngày 9/1/2024, ông T. được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký biến động sang tên trên giấy chứng nhận trên cơ sở việc tặng cho trước đó.
Theo ông T., sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, ông đã liên hệ với bà V. để tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng nhưng bà không đồng ý. Ông cho rằng việc chậm trễ không phải do lỗi của mình, vì vậy, ông không đồng ý trả lại 600 triệu đồng tiền đặt cọc và yêu cầu phạt cọc, bởi ông vẫn muốn chuyển nhượng đất cho bà V.
Tại bản án sơ thẩm ngày 12/6/2025, TAND huyện Đam Rông, tỉnh Lâm Đồng, chấp nhận một phần yêu cầu của bà V. Tòa tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc ông T. phải trả lại 600 triệu đồng tiền đặt cọc nhưng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 600 triệu đồng.
Không đồng ý, ngày 20/6/2025, ông T. kháng cáo, đề nghị hủy hoặc sửa bản án theo hướng buộc bà V. tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và không phải trả lại 600 triệu đồng.
Ngày 26/6/2025, bà V. cũng kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án và chấp nhận toàn bộ yêu cầu của mình.
Tòa buộc trả lại tiền cọc nhưng không chấp nhận phạt cọc
Tại cấp phúc thẩm, hội đồng xét xử xem xét kháng cáo của cả hai bên và đưa ra nhận định khác với cấp sơ thẩm về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Theo bản án, ngày 1/6/2022, khi ông T. và bà V. ký hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất chưa được đăng ký biến động sang tên ông T. trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cha mẹ ông T. là những người đứng tên quyền sử dụng đất đã đồng ý cho ông toàn quyền quyết định việc chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện bằng giấy tay lập ngày 5/1/2022.
Bản án cũng xác định bà V. biết sự việc này khi ký hợp đồng đặt cọc. Mặt khác, các bên mới ký hợp đồng đặt cọc, chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cấp phúc thẩm cho rằng thỏa thuận đặt cọc không trái pháp luật, các bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự. Do đó, hợp đồng đặt cọc ký ngày 1/6/2022 có hiệu lực pháp lý.
Theo bà V., hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 60 ngày, từ ngày 1/6 đến 1/8/2022. Trong khi đó, ông T. cho rằng bản hợp đồng do mình giữ không thể hiện thời hạn này.
Tuy nhiên, người làm chứng là ông Hà Hải D. cho biết khi ký hợp đồng, ông T. có nói sẽ hoàn tất thủ tục trong khoảng hai tháng; thời hạn này ban đầu không được ghi vào hợp đồng, sau đó ông D. viết bổ sung vào bản hợp đồng do bà V. giữ.
Cấp phúc thẩm nhận định, lời khai của người làm chứng phù hợp với lời trình bày của bà V. và các chứng cứ bà cung cấp. Tòa cho rằng việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nên có cơ sở xác định thời hạn thực hiện thỏa thuận là hai tháng.
Đến ngày 1/8/2022, ông T. chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Do đó, tòa xác định ông T. đã vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận và bà V. có quyền không tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời yêu cầu trả lại 600 triệu đồng tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, đối với yêu cầu phạt cọc thêm 600 triệu đồng, cấp phúc thẩm cho rằng trong quá trình ông T. thực hiện thủ tục chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi do giấy chứng nhận được cấp không đúng ranh giới, diện tích thửa đất.
Đến tháng 12/2023, giấy chứng nhận mới được cấp lại và tháng 1/2024, ông T. mới hoàn tất thủ tục đăng ký biến động sang tên. Sau đó, ông vẫn đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất cho bà V.
Theo hội đồng xét xử, việc ông T. không thể thực hiện đúng cam kết về thời hạn là do nguyên nhân khách quan, không phải do lỗi của ông. Vì vậy, ông không phải chịu khoản phạt cọc.
Cấp phúc thẩm nhận định cả bà V. và ông T. không đưa ra được tài liệu, chứng cứ mới làm thay đổi bản chất vụ án. Từ đó, tòa không chấp nhận kháng cáo của hai bên.
Tòa sửa bản án sơ thẩm về nhận định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và về án phí, nhưng giữ nguyên kết quả giải quyết về nội dung buộc ông T. trả cho bà V. 600 triệu đồng tiền đặt cọc và không chấp nhận yêu cầu ông phải trả thêm 600 triệu đồng tiền phạt cọc.
(Bài viết dựa trên Bản án số 424/2026/DS-PT ngày 28/7/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng)
