Có thể cấp sổ đỏ riêng
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản tâm linh – Xu hướng và cơ hội” do báo Dân Việt tổ chức sáng 25/8, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho hay, theo khảo sát, phần lớn giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư hiện được thể hiện dưới hình thức hợp đồng cung cấp dịch vụ.
Đáng chú ý, dù nhiều dự án được xác định có quyền sử dụng đất lâu dài, người mua thường chỉ được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chung của toàn bộ dự án, chưa có giấy chứng nhận riêng cho từng khách hàng.
Theo bà Miền, cần làm rõ quyền của người mua, cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng, quyền chuyển nhượng và khả năng sử dụng tài sản làm tài sản bảo đảm.
Liên quan đến vấn đề này, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận riêng cho từng khu, từng phần đất trong nghĩa trang hiện chưa được triển khai phổ biến.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, pháp luật đất đai đã có quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất trong dự án.
Cụ thể, Điều 143 Luật Đất đai quy định về cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất. Nếu dự án nghĩa trang được quy hoạch, phân chia chi tiết đến từng khu, từng thửa thì về nguyên tắc có thể cấp giấy chứng nhận cho từng thửa.
Khi được cấp giấy chứng nhận, đối với phần đất sử dụng để xây dựng phần mộ, người sử dụng đất được xác lập quyền sử dụng đất theo chế độ tương ứng, trong đó có trường hợp sử dụng ổn định, lâu dài.
Nếu có giấy chứng nhận riêng, người sử dụng đất sẽ có các quyền theo quy định, gồm chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và thừa kế. Thực tế hiện nay, hoạt động chuyển nhượng có phát sinh nhưng chưa nhiều; việc thế chấp thì gần như chưa ghi nhận đáng kể.
Dù có thể cấp giấy chứng nhận riêng, ông Kiên lưu ý đây là loại hình sử dụng đất đặc thù, không thể đơn giản coi như một thửa đất thông thường.
Một dự án nghĩa trang còn có hệ thống hạ tầng, cảnh quan, cây xanh, đường giao thông, hệ thống quản lý và dịch vụ đi kèm. Những hạng mục này phải được duy trì trong suốt quá trình sử dụng.
“Người dân không chỉ đơn thuần mua quyền sử dụng một phần đất mà còn sử dụng cả hệ thống sản phẩm và dịch vụ. Vì vậy, hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng cần được nhìn nhận đồng thời trên hai phương diện: quyền sử dụng đất và chất lượng, trách nhiệm cung cấp dịch vụ”, ông Kiên nói.
Dư địa phát triển bất động sản tâm linh
Đây cũng là vấn đề được luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, lưu ý.
Theo luật sư, khi doanh nghiệp đầu tư dự án nghĩa trang, nhiều quan hệ pháp lý mới phát sinh. Hiện pháp luật, trong đó có Nghị định 23/2016 và các quy định liên quan đã điều chỉnh khá đầy đủ hoạt động đầu tư, xây dựng và quản lý nghĩa trang.
“Cần làm rõ sau khi chủ đầu tư chuyển giao quyền cho khách hàng, người mua được thực hiện những quyền gì, có được thừa kế, chuyển nhượng hoặc chuyển giao cho người khác không”, vị luật sư đặt vấn đề.
Ông Ngọc lấy ví dụ, một người đại diện dòng họ mua khuôn viên lớn để làm nơi an táng chung. Nếu người này qua đời, quyền quản lý, sử dụng khuôn viên được xác lập cho ai? Có thể chuyển giao cho các thành viên trong dòng họ không? Đây là những vấn đề khó giải quyết chỉ bằng hợp đồng dịch vụ.
Một vấn đề khác là trách nhiệm quản lý, duy tu trong dài hạn. Nếu khách hàng thanh toán một lần nhưng nhiều năm sau chủ đầu tư giải thể, phá sản hoặc chuyển nhượng dự án, ai sẽ tiếp tục quản lý và chăm sóc nghĩa trang?
Luật sư Hoàng Ngọc cho rằng có thể nghiên cứu bổ sung quy định ở cấp nghị định hoặc văn bản hướng dẫn, làm rõ quyền người mua, trách nhiệm chủ đầu tư và cơ chế quản lý nguồn kinh phí duy tu, vận hành lâu dài.
“Thị trường bất động sản tâm linh không nhất thiết cần một đạo luật riêng, nhưng cơ chế pháp lý phải rõ hơn về bản chất sản phẩm, quyền của người mua và trách nhiệm dài hạn của chủ đầu tư. Nếu những vấn đề này tiếp tục bị bỏ ngỏ, nguy cơ phát sinh tranh chấp trong tương lai là rất lớn”, vị luật sư nhận định.
Về việc phát triển bất động sản tâm linh, bà Phạm Thị Miền nhận định thời gian tới, lĩnh vực này được dự báo sẽ có dư địa phát triển nhất định. Tuy nhiên, chưa cần xác định đây là một phân khúc bất động sản riêng, bởi “so với nhà ở, bất động sản công nghiệp hay du lịch, quy mô thị trường này hiện vẫn tương đối nhỏ và chưa thực sự phổ biến”, bà đánh giá.
Theo bà Miền, có thể nhìn nhận đây là một thị trường ngách, nhưng không phải thị trường ngách theo nghĩa thông thường, mà là một thị trường đang từng bước phát triển và hướng tới sự chuyên nghiệp hơn.
TRUNG QUỐC – Trong khi giới trẻ thành thị Trung Quốc loay hoay với giá bất động sản leo thang chóng mặt thì những người lớn tuổi lại đối mặt với nỗi lo không kém: chi phí cho “bất động sản cuối cùng” của đời người, tức đất nghĩa trang.
UBND TP Hà Nội giao hơn 383.000m2 đất tại xã Vật Lại, huyện Ba Vì cho CTCP Ao Vua để thực hiện dự án đầu tư công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng mở rộng (giai đoạn 2).
Khách hàng trúng đấu giá thửa đất cạnh nghĩa trang tại quận Hà Đông (Hà Nội) với giá trúng đấu giá 15 tỷ đồng (262 triệu đồng/m2) đã nộp hơn 7,1 tỷ đồng.