Tái định cư không chỉ là có chỗ ở mới
Tại hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 27/8, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết khoản 2 Điều 49 dự thảo quy định người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng “khu đô thị”, “khu dân cư nông thôn” được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.
So với khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai 2024, dự thảo không còn quy định ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ và người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
Theo luật sư Tuấn, quy định này cần được xem xét trong tổng thể chủ trương chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống” của người dân sau thu hồi đất.
Điểm đáng chú ý là phạm vi được bảo đảm tái định cư tại chỗ trong dự thảo còn hẹp, khi chỉ áp dụng với dự án “khu đô thị” hoặc “khu dân cư nông thôn”.
Luật sư Tuấn dẫn ví dụ, Nhà nước thu hồi một khu đất để tạo quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại dùng để thanh toán dự án BT. Do quy mô nhỏ hoặc không đáp ứng tiêu chí để xác định là “khu đô thị”, dự án chỉ được xác định là dự án nhà ở thương mại.
Khi đó, đất của người dân vẫn bị thu hồi để hình thành quỹ đất ở, nhà ở, nhưng theo cách diễn đạt hiện nay của khoản 2 Điều 49, họ có thể không thuộc trường hợp được bảo đảm bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.
“Không nên để sự khác biệt về tên gọi, loại hình dự án trở thành căn cứ làm khác nhau quyền tái định cư của người có đất bị thu hồi”, ông Tuấn nói.
Một vấn đề khác là dự thảo không tiếp tục quy định ưu tiên vị trí tái định cư thuận lợi đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ.
Theo luật sư Tuấn, với nhóm này, vị trí đất không chỉ là nơi ở mà còn trực tiếp tạo việc làm và thu nhập. Vì vậy, nếu chỉ bố trí được chỗ ở mới nhưng vị trí tái định cư không phù hợp để kinh doanh thì mục tiêu “tái thiết cuộc sống” chưa đạt được.
Chẳng hạn, một hộ có nhà mặt đường, tầng dưới kinh doanh tạp hóa hoặc dịch vụ ăn uống và đây là nguồn thu nhập chính. Sau khi bị thu hồi đất, hộ được bố trí một lô đất hoặc căn hộ có giá trị tương đương nhưng ở nơi ít người qua lại, không có điều kiện kinh doanh.
Xét về tài sản, người dân đã có chỗ ở mới. Nhưng xét về sinh kế, nguồn thu nhập gắn với vị trí cũ đã bị mất.
Do đó, luật sư Tuấn đề nghị mở rộng nguyên tắc tái định cư tại chỗ đối với trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện dự án có hình thành quỹ đất ở, nhà ở, không chỉ giới hạn theo tên gọi “khu đô thị” hoặc “khu dân cư nông thôn”.
Đồng thời, cần tiếp tục kế thừa nguyên tắc ưu tiên vị trí thuận lợi đối với người sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ và những trường hợp có sinh kế gắn trực tiếp với vị trí đất bị thu hồi. Quy định này sẽ bảo đảm tái định cư không chỉ nhằm bố trí lại chỗ ở mà còn hướng tới phục hồi điều kiện sống, việc làm và nguồn thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất.
Đạt thoả thuận thu hồi 95% diện tích, doanh nghiệp vẫn có thể mắc kẹt
Trao đổi tại hội thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết điểm e khoản 3 Điều 35 dự thảo quy định, nếu dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn hoặc thời gian gia hạn mà nhà đầu tư thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại.
Theo bà Nga, quy định này bước đầu tạo cơ chế tháo gỡ tình trạng dự án đình trệ do không thể thỏa thuận với một bộ phận người sử dụng đất, góp phần hạn chế “dự án treo”. Tuy nhiên, yêu cầu phải đồng thời đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất có thể trở thành rào cản tương đối lớn với doanh nghiệp, nhất là với dự án có nhiều thửa đất nhỏ, số lượng người sử dụng đất lớn hoặc đất phân tán.
Bà Nga đưa ví dụ, dự án có 100ha và 1.000 người sử dụng đất. Doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng tới 95 ha nhưng mới thỏa thuận với 740 người. Như vậy, doanh nghiệp đạt 95% diện tích nhưng chỉ đạt 74% số người và không đủ điều kiện.
Ở trường hợp khác, doanh nghiệp thỏa thuận được với 950/1.000 người nhưng chỉ đạt 60% diện tích cũng không đủ điều kiện.
Theo bà Nga, mục tiêu đặt ra ngưỡng kép là hợp lý nhằm tránh trường hợp một vài chủ đất lớn tạo tỷ lệ diện tích cao hoặc nhiều người sở hữu diện tích nhỏ tạo tỷ lệ số người cao. Tuy nhiên, một tỷ lệ cứng có thể không phản ánh đúng cấu trúc đất đai của từng dự án.
Một điểm khác được PGS.TS Nguyễn Thị Nga lưu ý là dự thảo sử dụng cụm từ HĐND cấp tỉnh “xem xét, thông qua”.
Điều này có nghĩa doanh nghiệp dù đạt đủ tỷ lệ thỏa thuận vẫn chưa đương nhiên được thu hồi phần diện tích còn lại. Nói cách khác, doanh nghiệp có thể đã bỏ ra thời gian và chi phí đáng kể để thỏa thuận, đạt trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng vẫn chưa chắc chắn rằng phần diện tích còn lại sẽ được Nhà nước thu hồi.
Nếu không có tiêu chí cụ thể về căn cứ, điều kiện, trình tự và thời hạn để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với rủi ro về thể chế và tiến độ dự án.
Theo bà Nga, điều này làm giảm tính hấp dẫn và khả năng dự đoán của môi trường đầu tư.
Bà đề xuất nghiên cứu hoàn thiện theo hướng xác định rõ căn cứ, phương pháp tính tỷ lệ 75%, chỉ áp dụng một trong hai tiêu chí về số lượng người đồng ý hoặc diện tích đất. Cùng với đó, quy định cụ thể tiêu chí để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, trong đó đề xuất quy định cụ thể 9 trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, thay vì quy định theo 4 nhóm như hiện hành.
Hà Nội đề xuất tăng mức bồi thường bằng tiền lên tối đa 1,5 lần khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng.
Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng vừa ký quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (K) làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.