Bài toán suy giảm giá trị của HDB
Khác với quan niệm thông thường về sở hữu nhà ở vĩnh viễn, mô hình nhà ở công cộng của Singapore (HDB) vận hành theo cơ chế đặc biệt: người mua căn hộ được cấp quyền sở hữu gắn với hợp đồng thuê đất có thời hạn 99 năm.
Trên thực tế, đây là một hình thức “thuê nhà trả trước” kéo dài suốt đời.
Hơn 90% đất đai tại Singapore thuộc sở hữu Nhà nước, trong khi phần lớn các căn hộ HDB được bán với thời hạn thuê 99 năm; thị trường nhà ở tư nhân cũng tồn tại cả bất động sản leasehold và freehold.
Thủ tướng Singapore Lawrence Wong từng giải thích: “Nếu tất cả đất đai ở Singapore trở thành đất sở hữu vĩnh viễn thì cuối cùng, rất khó để đảm bảo các thế hệ tương lai có nhà ở giá phải chăng. Những người được hưởng lợi sẽ là chủ đất hôm nay và con cái họ. Nhưng các thế hệ mới không được thừa kế nhà ở sẽ thấy rất, rất khó tiếp cận nhà ở giá phải chăng”.
Vấn đề trở nên nhức nhối khi gần 300 block HDB được xây dựng từ thập niên 1960 đang bước vào 30 năm cuối của thời hạn thuê 99 năm.
Các chính trị gia Singapore, như nghị sĩ Cai Yinzhou, đã gọi đây là “mối lo ngại thực sự” của nhiều người dân.
Bởi vì khi căn hộ chỉ còn dưới 60 năm thuê, giá trị của nó bắt đầu giảm nhanh. Ngân hàng hạn chế cho vay, người mua khó khăn hơn trong việc sử dụng quỹ tiết kiệm bắt buộc (CPF).
Chính phủ Singapore đã nhiều lần khẳng định nguyên tắc xuyên suốt của mô hình nhà ở: khi hợp đồng thuê 99 năm kết thúc, dù là căn hộ tư nhân hay HDB, đất và căn hộ sẽ được trả lại cho Nhà nước để tái phát triển phục vụ các thế hệ tương lai.
Điều này khiến HDB khó đóng vai trò như một tài sản gia truyền theo nghĩa truyền lại vô thời hạn qua nhiều thế hệ.
Giải pháp thay thế
Trước đây, Chương trình Tái phát triển Có chọn lọc (SERS) cho phép Chính phủ Singapore thu hồi các khu nhà cũ và đền bù cho cư dân bằng căn hộ mới với giá ưu đãi và hợp đồng thuê 99 năm mới.
SERS là chương trình bắt buộc và được áp dụng cho các khu vực có tiềm năng tái phát triển cao. Dự án SERS cuối cùng được công bố là ở Ang Mo Kio Avenue 3 vào tháng 4/2022.
Tuy nhiên, Chính phủ hiện không có kế hoạch triển khai thêm SERS và đang chuyển trọng tâm sang Chương trình Tái phát triển Sớm Tự nguyện (VERS).
Theo định hướng hiện nay, VERS sẽ được áp dụng tại các khu HDB khi các căn hộ đạt khoảng 70 năm tuổi. Cư dân sẽ bỏ phiếu để quyết định có bán lại nhà cho Chính phủ trước khi hợp đồng thuê đáo hạn hay không.
Bộ trưởng Phát triển Quốc gia Chee Hong Tat cho biết khung chính sách VERS sẽ được hoàn thiện trong nhiệm kỳ Chính phủ hiện tại (trước tháng 9/2030) và dự kiến triển khai thí điểm tại một số địa điểm từ nửa đầu thập niên 2030.
Điểm gây tranh cãi nhất là điều khoản đền bù của VERS sẽ thấp hơn nhiều so với SERS. Bởi các căn hộ tham gia VERS đã rất cũ (khoảng 70 năm) và giá trị còn lại rất ít.
Bộ trưởng Chee Hong Tat cũng khẳng định VERS không nên tạo ra “hiệu ứng xổ số” hay trở thành chương trình tạo ra của cải.
Các chuyên gia cũng nhận định thách thức lớn nhất của VERS là thuyết phục cư dân đồng thuận. Theo họ, với mức bồi thường thấp hơn và yêu cầu phải có sự đồng thuận tập thể, VERS sẽ khó đạt được tỷ lệ thành công cao.
Người già khó di dời sẽ cần bồi thường cao hơn, trong khi chủ nhà mới có thể miễn cưỡng rời đi vì đầu tư tình cảm hoặc tài chính vào ngôi nhà của họ.
Theo ông Eugene Lim, lãnh đạo cấp cao của hãng tư vấn bất động sản ERA, nhiều người cao tuổi có thể không tham gia VERS vì lo không đủ tiền mua nhà thay thế, và điều này có thể làm hỏng kế hoạch tái phát triển.
Chính phủ Singapore đang nỗ lực cân bằng giữa việc bảo vệ giá trị tài sản của người dân hiện tại và đảm bảo nguồn đất đai cho các thế hệ tương lai.
Theo Channel NewsAsia, The Straits Times, The Business Times
