Tự ý sửa căn hộ, lấn chiếm phần chung có thể bị phạt
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Điều 62 của Nghị định quy định cụ thể các hành vi vi phạm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở.
Trong đó, mức phạt từ 60-80 triệu đồng được áp dụng với các hành vi như chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư hoặc của chủ sở hữu khác.
Việc tự ý thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư hoặc chia, tách căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép cũng thuộc nhóm hành vi bị phạt ở mức này.
Ngoài ra, người sử dụng còn có thể bị phạt nếu sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng hoặc sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.
Không chỉ bị phạt tiền, một số trường hợp còn phải trả lại phần diện tích, trang thiết bị đã chiếm dụng hoặc khôi phục tình trạng ban đầu.
Dùng căn hộ sai mục đích, phạt tới 130 triệu đồng
Mức phạt cao hơn, từ 100-130 triệu đồng, được áp dụng đối với nhiều hành vi liên quan trực tiếp đến việc sử dụng căn hộ và quản lý nhà ở.
Cụ thể, người vi phạm có thể bị phạt nếu cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư; sử dụng màu sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
Hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư cũng thuộc nhóm bị phạt 100-130 triệu đồng.
Đáng chú ý, Nghị định quy định xử phạt đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Với trường hợp này, ngoài tiền phạt, chủ sở hữu hoặc người sử dụng còn bị buộc sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở.
Không đóng phí bảo trì cũng bị phạt
Một hành vi khác được quy định mức phạt riêng là không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
Theo Điều 62, hành vi này bị phạt từ 20-30 triệu đồng.
Đồng thời, người vi phạm còn bị buộc đóng đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định. Như vậy, chế tài không chỉ dừng ở việc xử phạt mà còn yêu cầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính còn thiếu.
Trong quy định mới, nhiều hành vi không chỉ bị phạt tiền mà còn đi kèm biện pháp khắc phục hậu quả.
Với hành vi thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ trái phép; cố ý gây thấm, dột; trang trí mặt ngoài không đúng quy định hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, người vi phạm có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Trường hợp chiếm dụng phần diện tích hoặc sử dụng trang thiết bị thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng phải trả lại phần diện tích, trang thiết bị theo quy định.
Đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc diện tích dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp bị sử dụng sai mục đích, người vi phạm phải đưa về đúng công năng.
Nghị định 339 quy định mức phạt tới 1 tỷ đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm điều kiện. Bên chuyển nhượng còn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu sai cùng khoản lợi tức phát sinh.
Nghị định 339/2026 quy định tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép có thể bị phạt tiền từ 60-80 triệu đồng.