Chờ căn hộ quá lâu, người mua ngừng thanh toán
Theo trình bày của bà H. (ngụ tỉnh Quảng Ninh), tháng 10/2007, bà A. ký hợp đồng hứa mua, hứa bán căn hộ diện tích 97m2 thuộc một dự án chung cư tại Quảng Ninh với Công ty 5. Giá căn hộ là 8,15 triệu đồng/m2, tổng giá trị 790,55 triệu đồng.
Theo thỏa thuận, thời hạn bàn giao căn hộ là 30 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, kèm thời gian gia hạn tối đa 3 tháng trong những điều kiện nhất định.
Sau đó, bà A. chuyển nhượng quyền hứa mua căn hộ cho bà H. và được Công ty 5 chấp thuận. Tháng 11/2007, bà H. thanh toán đợt đầu 395,3 triệu đồng, tương đương 50% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, hết thời hạn 30 tháng và thời gian gia hạn tối đa 3 tháng theo thỏa thuận, căn hộ vẫn chưa được bàn giao.
Cho rằng chủ đầu tư vi phạm cam kết về tiến độ, bà H. khởi kiện, yêu cầu Công ty 5 tiếp tục hoàn thiện, bàn giao căn hộ và bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao. Khoản bồi thường được tính theo mức 1,2%/tháng trên số tiền 395,3 triệu đồng đã thanh toán.
Công ty 5 không đồng ý, cho rằng bà H. mới thanh toán 50% giá trị hợp đồng và không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán các đợt sau. Theo doanh nghiệp, đây là nguyên nhân khiến việc hoàn thiện và bàn giao căn hộ không thể thực hiện như dự kiến.
Phía Công ty 5 đồng thời thừa nhận dự án chậm tiến độ, nhưng cho rằng nguyên nhân ban đầu liên quan đến các công trình ngầm, điều kiện địa chất phức tạp và việc phải điều chỉnh quy hoạch.
Sau khi phần thô được hoàn thành vào tháng 10/2017, doanh nghiệp tiếp tục yêu cầu bà H. thanh toán theo tiến độ. Tuy nhiên, bà H. không đồng ý và yêu cầu chủ đầu tư bồi thường do chậm tiến độ.
Tháng 12/2020, Công ty 5 phản tố, đề nghị chấm dứt hợp đồng do bà H. vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Doanh nghiệp đồng ý hoàn trả 395,3 triệu đồng đã nhận, cùng khoản phạt gần 24 triệu đồng và tiền lãi tính trên số tiền này.
Tòa xác định trách nhiệm của mỗi bên ở từng giai đoạn
Xét xử sơ thẩm, TAND TP Hạ Long (nay là TAND khu vực 1 – Quảng Ninh) không chấp nhận yêu cầu của bà H. về việc buộc Công ty 5 bàn giao căn hộ và bồi thường; đồng thời chấp nhận yêu cầu phản tố, chấm dứt hợp đồng. Tòa buộc doanh nghiệp hoàn trả 395,3 triệu đồng, cùng khoản phạt gần 24 triệu đồng và tiền lãi 778,7 triệu đồng, tổng cộng gần 1,2 tỷ đồng.
Không đồng ý với phán quyết, bà H. kháng cáo.
Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Quảng Ninh nhận định hợp đồng quy định thời hạn bàn giao căn hộ là 30 tháng, nhưng Công ty 5 không thực hiện đúng cam kết.
Theo tòa, việc dự án chậm tiến độ ban đầu có nguyên nhân khách quan như gặp công trình ngầm, điều kiện địa chất phức tạp và phải điều chỉnh quy hoạch. Sau khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch năm 2008, Công ty 5 tiếp tục thi công từ đầu năm 2009 nhưng đến tháng 10/2017 mới hoàn thành phần thô căn hộ.
Tòa phúc thẩm cho rằng việc Công ty 5 chấp nhận bồi thường cho bà H. do vi phạm thời hạn xây dựng phần thô thể hiện lỗi của doanh nghiệp trong giai đoạn này. Bà H. không có lỗi trong thời gian Công ty 5 chậm xây dựng phần thô, do đó yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng có cơ sở.
Tuy nhiên, sau khi Công ty 5 thông báo hoàn thành phần thô vào tháng 10/2017 và yêu cầu thanh toán đợt 2, bà H. không tiếp tục thanh toán.
Tòa xác định bà H. đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ thời điểm này đến khi khởi kiện vào cuối tháng 4/2019. Việc bà H. yêu cầu khấu trừ khoản bồi thường vào nghĩa vụ thanh toán không được Công ty 5 chấp nhận và hợp đồng cũng không có thỏa thuận về việc này.
Từ những căn cứ trên, TAND tỉnh Quảng Ninh không chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng của Công ty 5, mà buộc hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Công ty 5 phải hoàn thiện, bàn giao căn hộ; bà H. tiếp tục thanh toán các đợt còn lại theo thỏa thuận.
Tòa đồng thời xác định Công ty 5 phải bồi thường 427 triệu đồng do chậm xây dựng phần thô. Sau khi khấu trừ 158 triệu đồng tiền bà H. phải thanh toán đợt 2, doanh nghiệp còn phải trả bà H. 269 triệu đồng. Thời hạn tiếp tục thực hiện hợp đồng là 15 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực.
(Tham khảo Bản án số 50/2021/DS-PT ngày 8/12/2021 của TAND tỉnh Quảng Ninh)