Hết thời hạn sử dụng, quyền của chủ căn hộ được bảo đảm
Thời hạn sử dụng nhà chung cư và quyền lợi của người sở hữu được đặc biệt quan tâm tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” sáng 22/9.
Theo định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ được nghiên cứu theo niên hạn xây dựng công trình, nhưng phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thời gian qua, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Luật Nhà ở, trong đó có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư nhằm thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21.
Theo bà Hằng, đây không phải quy định hoàn toàn mới, bởi Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình, căn cứ pháp luật về xây dựng và hồ sơ thiết kế, nhưng chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng thì quyền của người dân, người sở hữu tài sản sẽ được giải quyết như thế nào, có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không.
“Đây là vấn đề rất lớn”, bà Hằng nói. Bà cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu tài sản của người dân không bị mất đi mà được chuyển thành các quyền cụ thể.
Theo quy định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đối với những nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu có quyền nhận bồi thường theo hình thức nhận nhà ở tái định cư, được quyền mua suất nhà ở xã hội hoặc nhận tiền bồi thường và quyền sử dụng đất theo tỷ lệ quyền sử dụng đất mà mình được sở hữu.
Với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân vẫn có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo thành nhà chung cư mới thông qua việc đóng góp kinh phí để cùng xây dựng lại. Khi hết thời hạn, các chủ sở hữu sẽ có sự thảo luận, chia sẻ về phương án thực hiện.
Trường hợp chủ sở hữu không muốn đóng tiền xây dựng lại nhà thì có quyền bán quyền sử dụng đất, bán quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng nhà chung cư mới và tiếp tục sở hữu.
Nếu không đóng góp nữa, chủ sở hữu có quyền được bồi thường quyền sử dụng đất theo tỷ lệ được phân chia, bởi quyền sử dụng đất tại nhà chung cư là quyền sử dụng chung. Khi công trình được phá dỡ, phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu sẽ được tính tiền để bồi thường.
Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này nằm trong quy hoạch của cơ quan quản lý nhà nước và không còn được xây dựng nhà chung cư, người dân cũng tiếp tục được giải quyết bằng tiền bồi thường đối với diện tích đất.
“Do vậy, quy định được đưa ra thời điểm này nhằm kế thừa Luật Nhà ở hiện hành và làm rõ hơn quyền của người sở hữu”, bà Hằng cho hay.
Đất vẫn sử dụng lâu dài
Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc đặt ra vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư còn nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Thời gian qua, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư gặp một số điểm nghẽn, ảnh hưởng đến an toàn, an ninh và tính mạng của người dân khi sử dụng nhà chung cư.
Mặc dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại nhưng chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước thực hiện phá dỡ công trình gặp nhiều khó khăn, trong khi người dân lo ngại việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình.
Một lý do khác được bà Hằng đề cập là yêu cầu chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống cũng như chất lượng công trình. Tuy nhiên, theo bà, khi sống tại chung cư nhiều năm, có tâm lý cứ ở mãi, không thay đổi, không sửa chữa, để công trình xuống cấp dần.
Ngay cả những khu chung cư cao cấp, sau nhiều năm cũng sẽ trở thành chung cư cũ và có nhiều hạng mục xuống cấp.
Theo bà Hằng, nếu không chú trọng vòng đời công trình, chất lượng xây dựng và vận hành có thể bị ảnh hưởng theo thời gian.
Ngoài ra, bà cũng nhấn mạnh người dân có thể yên tâm về quyền sử dụng đất. Hiện nay, quyền sử dụng đất vẫn là lâu dài.
“Từng có một số ý kiến cho rằng quyền sử dụng đất cũng sẽ theo thời hạn công trình, nhưng không phải như vậy. Theo chủ trương hiện nay, đất vẫn được sử dụng lâu dài, chỉ có quyền sử dụng công trình là có thời hạn”, bà Hằng nói.
Cũng liên quan vấn đề này, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI, cho rằng, một số thông tin về thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay là sai so với tinh thần của Nghị quyết 21 và tạo ra những tác động không đúng đối với thị trường bất động sản.
Ông dẫn ví dụ về thông tin cho rằng “mua chung cư nhanh lên”, với lập luận chung cư trước Nghị quyết 21 có thời hạn lâu dài, còn sau Nghị quyết 21 thì có thời hạn. Theo ông Hiếu, đây là những thông tin sai lệch.
Ông cho biết, định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 21 là một bước tiến trong việc hoàn thiện quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới.
Tuy nhiên, việc thể chế hóa các quy định này, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, vẫn cần được nghiên cứu kỹ.
Ông Hiếu cho rằng, cần phân biệt giữa niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau, do đó cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.
“Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ”, ông nói.
