Báo cáo tài chính quý III/2026 cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc đang gánh các khoản nợ lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, có công ty còn phải huy động vốn từ lãnh đạo và người thân để duy trì hoạt động.
Novaland vay ngắn hạn gần 30.000 tỷ, Phát Đạt vay lớn cho thương vụ Lotte
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Novaland tiếp tục nằm trong nhóm doanh nghiệp bất động sản có dư nợ vay lớn. Tại ngày 30/9, tổng dư nợ vay tài chính của doanh nghiệp đạt khoảng 72.413 tỷ đồng, tương đương 28% tổng tài sản.
Trong cơ cấu nợ vay, các khoản vay ngắn hạn chiếm gần 29.750 tỷ đồng, tương đương 41,1% tổng dư nợ; vay dài hạn đạt hơn 42.663 tỷ đồng. Đáng chú ý, dư nợ vay ngắn hạn bao gồm hơn 12.503 tỷ đồng trái phiếu, 9.259 tỷ đồng vay bên thứ ba và gần 7.959 tỷ đồng vay ngân hàng.
MBBank, VPBank và TPBank là ba chủ nợ lớn của Novaland, với tổng dư nợ khoảng 23.361 tỷ đồng.
Dù ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 1.102 tỷ đồng trong quý vừa qua, dòng tiền kinh doanh lũy kế 9 tháng của doanh nghiệp vẫn âm hơn 5.363 tỷ đồng. Các khoản lãi vay quá hạn được ghi nhận ở mức hơn 5.241 tỷ đồng.
Một doanh nghiệp khác có dư nợ vay lớn là Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Tại ngày 30/9, tổng dư nợ vay của công ty đạt khoảng 13.638 tỷ đồng, tăng lên gấp 2,34 lần so với mức 5.823 tỷ đồng hồi đầu năm.
Trong cơ cấu nợ vay của Phát Đạt có hơn 8.834 tỷ đồng dư nợ từ ba khoản vay tại MBBank. Nguồn vốn này phục vụ thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn góp và tăng vốn tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, doanh nghiệp liên quan đến dự án Lotte Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Các khoản vay có thời hạn trả gốc kéo dài từ tháng 11/2030 đến tháng 8/2034. Lãi suất được xác định theo lãi suất tham chiếu dành cho khách hàng doanh nghiệp lớn của ngân hàng, cộng biên độ 3,37%/năm.
Tài sản bảo đảm cho các khoản vay không chỉ gồm quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng mà còn có 100% phần vốn góp của Phát Đạt tại Lotte Properties HCMC, quyền tài sản liên quan đến thỏa thuận tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp này và quyền tài sản phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú.
Tại Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn vào cuối tháng 9 đạt gần 17.777 tỷ đồng, tăng khoảng 75,1% so với đầu năm. Trong 9 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dương hơn 470 tỷ đồng, trong khi số tiền đã chi trả lãi vay vượt 862 tỷ đồng.
Với TTC Land, tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính cuối quý III/2026 đạt khoảng 4.716 tỷ đồng, tăng khoảng 530 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, nợ vay ngắn hạn gần 1.876 tỷ đồng, còn nợ vay dài hạn khoảng 2.840 tỷ đồng.
Doanh nghiệp vay tiền lãnh đạo và người thân
Tại CTCP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn đạt khoảng 1.062 tỷ đồng, giảm gần 14% so với đầu năm. Dù dư nợ đã giảm, lượng tiền và tương đương tiền của doanh nghiệp địa ốc chuyên về nhà ở xã hội này vào cuối quý III/2026 chỉ còn 24,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,3% tổng dư nợ vay.
Đầu tháng 9/2026, Địa ốc Hoàng Quân đối mặt với áp lực trả nợ khi HDBank thông báo thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý các khoản vay quá hạn.
Tính đến cuối quý III/2026, tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính của Bluemarq Group (trước đây là Đất Xanh Group) đạt khoảng 5.576 tỷ đồng, tăng gần 780 tỷ đồng so với đầu năm. Trong khi đó, tổng nợ phải trả tăng từ 17.132 tỷ đồng lên hơn 20.054 tỷ đồng.
Đối với CTCP Quốc Cường Gia Lai, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn tại ngày 30/9 còn hơn 910 tỷ đồng, giảm khoảng 12% so với đầu năm. Tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn đối mặt với áp lực tài chính khi phải thu xếp 1.471,4 tỷ đồng để hoàn tất nghĩa vụ thanh toán liên quan đến dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển, xã Nhà Bè, TPHCM.
Trong tổng dư nợ vay khoảng 910 tỷ đồng của Quốc Cường Gia Lai, các khoản vay từ cá nhân lên tới hơn 557 tỷ đồng.
Trong đó, bà Nguyễn Ngọc Huyền My, con gái của Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan, cho công ty vay hơn 186 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng và không tính lãi.
Ông Nguyễn Quốc Cường (còn gọi là Cường “Đô la”) cho công ty vay 30 tỷ đồng; Chủ tịch HĐQT Lại Thế Hà cho vay 20 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty còn vay gần 200 tỷ đồng từ ông Lầu Đức Duy, chồng bà Huyền My, và gần 130 tỷ đồng từ bà Lại Thị Hoàng Yến, con gái ông Lại Thế Hà.
Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản phía Nam trong quý vừa qua phân hóa mạnh. Trong khi có đơn vị lãi nghìn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp khác ghi nhận lợi nhuận sụt giảm do những nguyên nhân khác nhau.
Lãi suất vay mua nhà thả nổi lên 12-15%/năm khiến người mua căn hộ tại TPHCM thận trọng hơn, trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao. Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán một số căn hộ chịu áp lực tài chính hoặc chưa hoàn thiện pháp lý giảm tới 10%.
Mặt bằng giá căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM tăng mạnh trong hơn 3 năm qua, có thời điểm tăng hơn gấp đôi. Ở phân khúc siêu sang, một số căn hộ ven sông được chào bán với giá hàng trăm tỷ đồng, trong đó có căn penthouse khoảng 480 tỷ đồng.