Bộ trả lời việc sổ đỏ còn 3 dòng trống, xóa thế chấp có phải đổi sổ mới?

Sổ đỏ còn trống 3 dòng ở trang cập nhật biến động, trong khi việc đăng ký thế chấp đã được thực hiện điện tử. Nếu đăng ký, xóa thế chấp nhiều lần, người dân có bắt buộc phải đổi giấy chứng nhận mới hay không?

Một công dân tại TPHCM phản ánh, trang cập nhật biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hiện còn trống 3 dòng. Theo quy trình hiện nay, việc đăng ký thế chấp đã được thực hiện bằng hình thức điện tử, không còn ghi trực tiếp lên trang cập nhật của giấy chứng nhận.

Người dân cho biết đã được hướng dẫn rằng, khi có nhu cầu đăng ký thế chấp trong thời gian tới, không cần phải đổi giấy chứng nhận. Tuy nhiên, sau khi đăng ký thế chấp, nếu tiếp tục thực hiện thủ tục xóa thế chấp thì khi hoàn tất, người dân lại được yêu cầu đổi giấy chứng nhận mới.

Trong khi đó, quy trình đăng ký và xóa đăng ký thế chấp hiện nay đều được thực hiện theo hình thức điện tử toàn trình.

Từ thực tế này, công dân đặt câu hỏi: Nếu trong tương lai tiếp tục đăng ký thế chấp rồi xóa thế chấp nhiều lần, nhưng 3 dòng trống trên trang cập nhật của sổ đỏ vẫn giữ nguyên, người dân có bắt buộc phải làm thủ tục đổi giấy chứng nhận mới hay không?

Xóa thế chấp không bắt buộc phải in sổ đỏ mới

Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn quy định tại điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội.

Theo đó, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc diện quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì nội dung biến động được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với việc xóa đăng ký thế chấp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 5 Điều 11 Nghị định 18/2026/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định nhằm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh thuộc phạm vi quản lý của Bộ Tư pháp.

Quy định sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 nêu rõ, trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm m khoản 1 Điều này mà không có người yêu cầu xóa đăng ký thì căn cứ vào nội dung bản án, quyết định của Tòa án, ngay trong ngày làm việc nhận được văn bản này, cơ quan đăng ký thực hiện ghi, cập nhật nội dung xóa đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu….

Đáng chú ý, trường hợp xóa đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, văn bản thông báo phải thể hiện yêu cầu người giữ giấy chứng nhận nộp lại giấy này để Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký, nếu nội dung đăng ký trước đó được ghi trên giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, quy định cũng nêu rõ, nếu giấy chứng nhận không được nộp lại thì việc xóa đăng ký vẫn có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung được xóa vào cơ sở dữ liệu.

Trên cơ sở các quy định này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, khi đã xóa đăng ký thế chấp, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện ghi nội dung xóa đăng ký trên giấy chứng nhận nếu nội dung đăng ký trước đó được ghi trên giấy chứng nhận.

Trường hợp người dân không nộp lại giấy chứng nhận, việc xóa đăng ký vẫn có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung xóa vào cơ sở dữ liệu.

Đáng chú ý, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, trường hợp này không bắt buộc phải in giấy chứng nhận mới.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng lưu ý, nếu còn khó khăn, vướng mắc, công dân có thể gửi phản ánh, kiến nghị đến Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM để được hướng dẫn, bảo đảm phù hợp với pháp luật về đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do địa phương ban hành theo thẩm quyền.

Ngôi nhà được xây dựng, sử dụng ổn định từ năm 1974, sau khi tách thửa, phần đất có nhà nằm trên thửa ghi đất vườn khiến người dân băn khoăn diện tích đất có nguồn gốc sử dụng trước năm 1980 có được xem xét xác định lại đất ở?

Ba gia đình sử dụng đất ổn định, xây nhà từ nhiều năm, không phát sinh tranh chấp. Khi một hộ làm thủ tục cấp sổ đỏ, kết quả đo đạc lại cho thấy ba thửa đất bị chồng lấn so với bản đồ địa chính lập từ năm 2005.

Thửa đất được UBND xã giao từ năm 1994, đã được cấp sổ đỏ với diện tích 194m2 và gia đình sử dụng ổn định, nộp thuế liên tục hơn 25 năm. Đến tháng 2/2026, chính quyền địa phương ra quyết định thu hồi sổ với lý do cấp không đúng đối tượng.