Thời kỳ mua đất chờ tăng giá nhanh đang dần khép lại

Không còn những đợt tăng giá quá nóng

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức ngày 6/6, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, đánh giá bất động sản vẫn là một trong những kênh thu hút vốn lớn của nền kinh tế trong những năm tới.

Theo ông, nguồn cung đang dần được cải thiện nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường được Chính phủ và Quốc hội triển khai thời gian qua. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng thị trường sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

“Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là rất khó xảy ra bởi dòng vốn của nền kinh tế hiện nay không chỉ tập trung vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng và nhiều lĩnh vực khác”, ông Nghĩa nhận định.

Theo ông, việc dòng tiền được phân bổ đa dạng hơn thực chất lại là tín hiệu tích cực. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tránh tình trạng tăng nóng dựa trên đầu cơ như trước đây.

Đưa ra dự báo cho giai đoạn tới, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: “Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường”.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS Ngô Trí Long cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của dòng tiền đầu tư.

Ông nhận định nền kinh tế đang phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó quay trở lại thời kỳ vốn rẻ như trước. Đồng thời, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn, khiến dòng vốn không còn dễ dàng chảy vào mọi phân khúc.

Theo ông Long, dòng tiền sẽ ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý đầy đủ và những loại hình bất động sản tạo ra giá trị kinh tế thực như bất động sản công nghiệp, logistics hoặc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường là pháp lý sẽ trở thành yếu tố quyết định giá trị tài sản.

Theo vị chuyên gia, thị trường đang chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn. Đây là quá trình tất yếu khi dòng tiền ngày càng thận trọng hơn trước các biến động kinh tế.

Vị này cũng lưu ý nhà đầu tư cần quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án. Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước.

Dòng tiền đang chảy về đâu?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Theo ông, sau nhiều biến động, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới khả năng tạo dòng tiền, hiệu quả khai thác, chất lượng sản phẩm và tính an toàn của tài sản.

Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục được ưu tiên.

Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm ở những khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng, thiếu giá trị sử dụng thực tế sẽ khó thu hút dòng vốn như trước.

Ông Đính cho rằng đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông mà yêu cầu nhiều hơn về dữ liệu, tính minh bạch và khả năng kiểm chứng thông tin.

“Nếu trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo dòng tiền, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản. Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào “đón sóng” hay đầu cơ ngắn hạn”, ông Đính nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, cho rằng đầu tư công và phát triển hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Khác với các chu kỳ trước khi giá đất tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng, nhà đầu tư hiện có xu hướng tìm kiếm những địa phương có hạ tầng thực sự được triển khai, dân cư gia tăng và khả năng thu hút doanh nghiệp đến sản xuất kinh doanh.

Đây cũng là lý do nhiều địa phương ngoài các đô thị lớn đang nhận được sự quan tâm ngày càng nhiều từ giới đầu tư.

Theo ông Toản, trong chu kỳ mới, giá trị bất động sản sẽ được quyết định bởi tốc độ phát triển hạ tầng, khả năng thu hút dân cư và nhu cầu sử dụng thực tế thay vì những cơn sốt ngắn hạn.

Giá bán căn hộ tại khu vực trung tâm TPHCM liên tục leo thang và vừa lập đỉnh mới ở mức gần 190 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lượng giao dịch trên thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.

Khoảng 4.000 giao dịch căn hộ được ghi nhận tại Hà Nội trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Khi dòng tiền lướt sóng chững lại, thị trường được cho đang quay về giá trị thực, tạo cơ hội cho người mua để ở.

Thông tin trên được nêu trong báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2025 vừa được công bố.