Định giá đất còn nhiều điểm nghẽn trước ngày áp dụng quy định mới
Địa phương lúng túng trước quy định mới
Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” ngày 12/6, Th.S Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho biết giá bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn và các chi phí tài chính khác.
Vì vậy, việc xác định giá đất phù hợp có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, theo ông Phượng, doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với nhiều rủi ro trong quá trình xác định giá đất.
Nguyên nhân chính là do độ trễ trong quá trình thu thập thông tin, thẩm định, phê duyệt và ban hành giá đất. Khi quyết định giá được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, làm ảnh hưởng đến phương án tài chính của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, chất lượng dữ liệu đầu vào vẫn chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế. Tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế khiến công tác định giá gặp nhiều trở ngại.
Theo ông Phượng, tâm lý e ngại trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan phê duyệt cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nếu định giá thấp có thể dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.
Ngoài ra, việc chưa phân biệt rõ mục đích định giá đối với từng loại giao dịch như tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá, thế chấp ngân hàng hay chuyển nhượng cũng dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình áp dụng.
Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, các tỉnh, thành phố phải ban hành đầy đủ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường về đất trước ngày 1/7/2026. Trong đó, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được xem là phức tạp nhất.
Theo Nghị định 49/2026, hệ số K được xác định trên cơ sở ba nhóm yếu tố gồm: biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho biết việc triển khai Nghị quyết 254/2025 và các văn bản hướng dẫn đang đặt ra nhiều thách thức cho cơ quan quản lý và đơn vị tư vấn.
Theo bà, dù Luật Đất đai 2024 quy định xây dựng bảng giá đất hằng năm và bỏ hệ số điều chỉnh, Nghị quyết 254/2025 lại yêu cầu các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới theo Nghị định 49.
“Đây là nhiệm vụ rất khó khi các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để xây dựng hệ số điều chỉnh cho toàn bộ tuyến đường, đoạn đường và các loại đất trên địa bàn, trong khi riêng quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, đấu thầu và triển khai đã mất tối thiểu 45 ngày”, bà Lạng nói.
Một vấn đề khác là phạm vi áp dụng của phương pháp “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh” cũng chưa được làm rõ. Ngay cả các đơn vị trực tiếp tư vấn cũng chưa xác định rõ trường hợp nào áp dụng hệ số điều chỉnh và trường hợp nào vẫn phải xác định giá đất cụ thể.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá (Sở Tài chính Phú Thọ) cho rằng vướng mắc hiện nay đều tập trung ở vấn đề dữ liệu. Nguồn thông tin phục vụ định giá đất chưa thống nhất, trong khi nếu giá đất xác định chưa sát thực tế có thể làm phát sinh khiếu nại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Theo bà Huệ, áp lực đang đè nặng lên các cơ quan quản lý đất đai và văn phòng đăng ký đất đai. Việc thu thập, khai thác thông tin giao dịch bất động sản cũng cần được thực hiện thận trọng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Đề xuất thí điểm cơ chế mới và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia
Ông Nguyễn Thế Phượng đề xuất Chính phủ nghiên cứu thí điểm cơ chế định giá đất trong giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển. Đối với các dự án chuyển tiếp đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cần cho phép áp dụng cơ chế tạm tính để doanh nghiệp sớm triển khai dự án, sau đó quyết toán theo mức giá chính thức.
Ngoài ra, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và cấp phép xây dựng nhằm phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Một bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bất động sản du lịch, văn phòng, trung tâm thương mại… cũng là cần thiết. Mỗi loại hình cần có phương pháp xác định giá phù hợp với đặc điểm dòng tiền, chi phí vốn và mức độ rủi ro riêng.
Một kiến nghị đáng chú ý khác là cần có cơ chế bảo vệ đối với các tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và thành viên hội đồng định giá khi thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi. Theo ông Phượng, điều này sẽ góp phần giảm tâm lý e ngại trách nhiệm và rút ngắn thời gian xác định giá đất.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nên xây dựng cơ chế Sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026-2028 tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường sôi động.
Nội dung thí điểm cần bao gồm cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, định giá tự động có kiểm chứng, thẩm định song song bởi nhiều tổ chức độc lập, cơ chế phản biện giá trước khi ban hành và công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm.
