Nhà đầu tư đang lo điều gì?
Timeshare và bài toán minh bạch lợi ích
Phát biểu tại hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do báo Tài chính – Đầu tư tổ chức hôm nay (23/6), PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách Tài nguyên và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng những vướng mắc pháp lý từng gây tranh cãi nhiều năm đối với bất động sản du lịch cơ bản đã được giải quyết.
“Có thể khẳng định đến thời điểm này chúng ta không còn vấn đề lớn về mặt pháp lý liên quan đến bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Điều thị trường đang cần lúc này là khôi phục niềm tin của nhà đầu tư”, ông Thọ nhận định.
Theo ông Thọ, sau giai đoạn tăng trưởng nóng rồi rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư vẫn dè dặt khi quay lại thị trường nghỉ dưỡng.
Một trong những vấn đề được quan tâm là sự không đồng nhất giữa thời hạn sử dụng đất và tuổi thọ thực tế của công trình. Phần lớn các dự án nghỉ dưỡng hiện nay được phát triển trên đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng từ 50-70 năm theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, trong khi nhiều công trình có thể tồn tại và khai thác lâu hơn rất nhiều.
“Nhà đầu tư đặt câu hỏi rất thực tế. Họ mua một căn hộ nghỉ dưỡng có thể sử dụng trong thời gian dài nhưng quyền sử dụng đất chỉ vài chục năm. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư”, ông Thọ nói.
Vị chuyên gia cho hay nhiều quốc gia hiện áp dụng song song hai hình thức sở hữu gồm sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Việt Nam có thể nghiên cứu theo hướng này trong tương lai để tạo thêm lựa chọn cho thị trường, đồng thời phù hợp với xu hướng quản lý đất đai hiện đại.
Tuy nhiên, vấn đề khiến nhà đầu tư lo ngại hiện nay không chỉ nằm ở thời hạn sở hữu mà còn ở cách thức vận hành dự án sau khi bán hàng.
Một trong những nội dung được nhắc đến nhiều tại hội thảo là mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare – người mua sở hữu hoặc sử dụng bất động sản nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định mỗi năm) – loại hình từng phát triển mạnh trong giai đoạn bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ.
Theo ông Thọ, sau những vụ việc liên quan đến mô hình này bị cơ quan chức năng xử lý thời gian qua, thị trường cần một cơ chế quản lý riêng thay vì chỉ xử lý các trường hợp vi phạm đơn lẻ.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi bán sản phẩm cho khách hàng vẫn thu các khoản phí quản lý, vận hành và bảo trì ở mức khá cao. Trong khi đó, việc xác định chi phí, phân chia doanh thu hay lợi nhuận lại chưa thực sự minh bạch.
“Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không nắm được chi phí vận hành thực tế là bao nhiêu, việc phân chia nguồn thu có hợp lý hay không, hay chủ đầu tư tự quyết định toàn bộ”, ông Thọ nói.
Ông cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với mô hình đồng sở hữu và quản lý vận hành tại các tòa nhà chung cư. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm toán bắt buộc, công khai báo cáo tài chính và tạo điều kiện để nhà đầu tư tham gia giám sát hoạt động của dự án.
“Đã là sở hữu chung thì phải công khai, minh bạch. Nếu để chủ đầu tư toàn quyền quyết định, rất dễ phát sinh xung đột lợi ích và rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp”, ông nhấn mạnh. Sự thiếu minh bạch trong quản lý vận hành và chia sẻ lợi ích chính là một trong những nguyên nhân làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư trong nhiều năm qua.
Khách hàng không còn mua những lời hứa
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, nhận định thị trường đang có ba động lực lớn gồm sự phục hồi của du lịch, hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và dòng tiền đầu tư đang tìm kiếm các kênh sinh lời ổn định.
Tuy nhiên, cơ hội sẽ không dành cho tất cả doanh nghiệp. Theo bà My, chu kỳ tăng trưởng mới chỉ thuộc về những doanh nghiệp có sản phẩm chất lượng, pháp lý minh bạch, năng lực tài chính vững vàng và khả năng vận hành thực sự.
“Giai đoạn khó khăn vừa qua buộc doanh nghiệp phải thay đổi. Thị trường không còn chạy theo tăng trưởng nóng mà hướng đến giá trị khai thác thực, hiệu quả vận hành và hệ sinh thái nghỉ dưỡng bền vững”, bà nhận xét.
Đáng chú ý, hành vi của nhà đầu tư cũng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người xuống tiền dựa trên các cam kết lợi nhuận hấp dẫn thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý của dự án, đơn vị vận hành, nguồn khách và khả năng tạo dòng tiền thực tế.
“Khách hàng ngày nay không mua kỳ vọng, họ mua sự chắc chắn”, bà Trần Diễm My nhấn mạnh.
Bà cho rằng bài toán lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là bán hàng mà là khôi phục niềm tin. Niềm tin không đến từ những lời quảng bá mà phải được xây dựng bằng việc thực hiện đầy đủ các cam kết với khách hàng sau bán hàng.
Chi gần 300 triệu đồng cho hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, vợ chồng ở TPHCM quyết định kiện doanh nghiệp ra tòa sau khi đọc lại hợp đồng và cho rằng nhiều điều khoản không giống như những gì được giới thiệu ban đầu.
Cho rằng bị “mê hoặc” bởi những lời quảng cáo về cơ hội sở hữu kỳ nghỉ “tốt nhất Việt Nam”, vợ chồng ở TPHCM đã xuống tiền mua 3 gói sở hữu kỳ nghỉ trị giá gần 1,2 tỷ đồng.
