Chủ đất ‘quay xe’ giữa cơn sốt giá, đối mặt khoản phạt cọc hơn 10 tỷ đồng

Chủ đất đổi ý khi giá đất tăng

Theo trình bày của ông S. (ngụ tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nay là TPHCM), đầu tháng 3/2018, vợ chồng ông cùng nhiều người khác góp vốn để mua sáu thửa đất của vợ chồng ông C. và bà Đ. với giá 7,1 tỷ đồng. Nhóm nhà đầu tư cử ông S. và một người khác đại diện đàm phán, ký kết hợp đồng và đặt cọc tổng cộng 1 tỷ đồng, chia làm hai đợt.

Giữa tháng 3/2018, các bên ký hợp đồng đặt cọc, trong đó quy định mức phạt cọc gấp 10 lần tiền đặt cọc nếu bên bán vi phạm. Sau khi nhận đủ tiền cọc, bên bán còn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để phục vụ thủ tục chuyển nhượng.

Tuy nhiên, khi các bên đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bị dừng lại do bà X. có đơn đề nghị ngăn chặn. Bà X., con riêng của bà Đ., cho rằng mình là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất từ năm 1995 và không biết, không đồng ý việc chuyển nhượng.

Trong thời gian thủ tục chuyển nhượng bị đình trệ, giá đất tăng mạnh. Dù bên mua chấp nhận trả thêm 3 tỷ đồng so với giá ban đầu, bên bán vẫn từ chối tiếp tục giao dịch.

Cho rằng bên bán vi phạm cam kết, vợ chồng ông S. – đại diện nhóm bên mua, khởi kiện, yêu cầu hoàn trả 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và bồi thường theo điều khoản phạt cọc trong hợp đồng.

Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông C. cho rằng thực tế chỉ nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc, đồng thời khẳng định không biết hợp đồng quy định mức phạt gấp 10 lần tiền cọc vì đã ký mà không đọc kỹ nội dung.

Ông C. cũng cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì một số thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, trong khi một số thửa khác được cho là tài sản chung của hộ gia đình nhưng chưa có sự đồng ý của các thành viên liên quan.

Khoản phạt hơn 10 tỷ đồng được thỏa thuận còn 4,25 tỷ đồng

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận định lời khai của người môi giới cùng nhiều chứng cứ cho thấy bên bán đã nhận đủ 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và điều khoản phạt cọc được xác lập trên cơ sở tự nguyện.

Tòa án chấp nhận phần lớn yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông S., buộc vợ chồng ông C. hoàn trả 1 tỷ đồng tiền đặt cọc, đồng thời thanh toán gần 9,5 tỷ đồng tiền phạt cọc, nâng tổng nghĩa vụ thanh toán lên gần 10,5 tỷ đồng.

Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông C. và bà X. đều kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, sau khi được Hội đồng xét xử TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (nay là TAND TPHCM) phân tích các quy định pháp luật và đánh giá toàn diện các tình tiết của vụ án, các đương sự đã thống nhất chấm dứt tranh chấp bằng con đường thỏa thuận.

Theo đó, vợ chồng ông S., vợ chồng ông C. cùng đại diện của bà X. đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thống nhất mức bồi hoàn mới thay cho khoản phạt cọc mà bản án sơ thẩm đã tuyên.

Trên cơ sở đó, Tòa phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm và công nhận nội dung thỏa thuận của các bên.

Theo quyết định được công nhận, vợ chồng ông C. có nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng ông S. số tiền 4,25 tỷ đồng. Đồng thời, bên mua có nghĩa vụ hoàn trả bản chính sổ đỏ cho bên bán.

(Tham khảo Bản án số 39/2021/DS-PT ngày 25/3/2021 của TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, nay là TAND TPHCM)