Cần hơn 1 triệu căn nhà cho thuê, bất động sản sắp bước vào ‘cuộc chơi’ mới
Thông tin trên được Bộ Xây dựng đưa ra tại báo cáo kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, đề xuất điều chỉnh Đề án và giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Nhà ở cho thuê – phân khúc chiến lược
Đáng chú ý, khoảng 85% nhu cầu nhà ở cho thuê tập trung ở công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp. Con số này cho thấy nhu cầu nhà ở cho thuê đang ở quy mô lớn, gắn với quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động và khả năng chi trả của người dân.
Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, nguồn cung nhà ở xã hội đưa ra thị trường chưa đáp ứng tương xứng nhu cầu, trong đó nhà ở cho thuê tiếp tục thiếu.
Biểu đồ: Hồng Khanh (Dữ liệu: Bộ Xây dựng)
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Mai Thị Thảo, Phó Giám đốc TAT Law Firm, cho rằng chính sách nhà ở cần nhìn nhận đa dạng hơn về nhu cầu của người dân.
“Sở hữu nhà vẫn là một nhu cầu chính đáng, nhưng không nên là con đường duy nhất để người dân có được một chỗ ở ổn định. Ở mỗi giai đoạn của cuộc sống, khả năng tài chính và nhu cầu của mỗi người là khác nhau, vì vậy chính sách cũng cần tạo ra nhiều phương thức tiếp cận hơn”, bà Thảo phân tích.
Theo vị luật sư, một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc phát triển nhà ở cho thuê được đặt thành một nhóm chính sách riêng, với định hướng về đầu tư, quỹ đất, ưu đãi, giá thuê, quản lý và vận hành.
Sự thay đổi này cho thấy nhà ở cho thuê không chỉ được nhìn như một giao dịch dân sự giữa người có nhà và người cần thuê, mà bắt đầu được tiếp cận như một cấu phần của chính sách phát triển nhà ở.
Theo luật sư Mai Thị Thảo, khi Nhà nước coi nhà ở cho thuê là một chính sách độc lập, những vấn đề về nguồn cung, tiêu chuẩn chất lượng, giá thuê, thời hạn thuê, quyền của người thuê và trách nhiệm của đơn vị vận hành sẽ có điều kiện được thiết kế đồng bộ hơn.
“Không phải ai cũng cần mua nhà ngay, nhưng ai cũng cần một chỗ ở phù hợp. Chính sách nhà ở chỉ thực sự bao trùm khi người chưa đủ khả năng sở hữu nhà vẫn có thể tiếp cận một nơi ở an toàn, ổn định và tương xứng với thu nhập của mình”, bà Thảo nói.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy định hướng chính sách nhà ở có sự chuyển đổi. Theo đó, tư duy phát triển nhà ở được chuyển từ việc chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê, xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn cho số đông người dân.
Mục tiêu đến năm 2030 phải hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê, tạo sự chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu sản phẩm nhà ở và xác định nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột chiến lược.
Theo luật sư Mai Thị Thảo, đây là thay đổi quan trọng về tư duy. Với một bộ phận người dân, thuê nhà có thể không phải giải pháp tạm thời trước khi mua được nhà mà là lựa chọn phù hợp trong nhiều năm. Điều quan trọng là thị trường phải cung cấp được sản phẩm có chất lượng, giá thuê hợp lý, hợp đồng minh bạch và bảo đảm quyền lợi của người thuê.
Thiếu ưu đãi, doanh nghiệp khó phát triển nhà ở cho thuê
Thực tế, thị trường cho thuê tại các đô thị lớn khá đa dạng nhưng còn phân tán, từ phòng trọ, căn hộ nhỏ đến nhà ở do cá nhân tự đầu tư. Chất lượng, giá thuê và điều kiện hợp đồng có sự chênh lệch lớn.
Trong khi đó, theo luật sư, người thuê thường ở vị trí yếu hơn khi đàm phán về tiền đặt cọc, thời hạn thuê, sửa chữa, tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng.
Bộ Xây dựng cho biết, một trong những khó khăn hiện nay là khả năng tiếp cận nguồn tín dụng hỗ trợ còn hạn chế, trong khi dự án nhà ở, đặc biệt nhà ở cho thuê, cần nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài. Nguồn lực ngân sách dành cho phát triển nhà ở xã hội cũng chưa đáp ứng nhu cầu.
Luật sư Mai Thị Thảo cho rằng muốn doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án nhà cho thuê quy mô lớn, cần tạo ra cơ chế đầu tư đủ hấp dẫn.
“Nhà ở cho thuê khó phát triển nếu chỉ kêu gọi doanh nghiệp tham gia mà không thiết kế được cơ chế về đất đai, vốn và tài chính phù hợp. Ngược lại, ưu đãi cũng phải gắn với điều kiện về giá thuê, chất lượng nhà ở, thời hạn khai thác và trách nhiệm bảo vệ người thuê để chính sách thực sự đến đúng đối tượng”, bà nói.
Theo định hướng của Bộ Xây dựng, cần hoàn thiện chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng, cơ chế tài chính và thuế để thu hút khu vực tư nhân phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê với giá hợp lý.
Một nút thắt khác là vị trí. Bộ Xây dựng cho biết nhiều quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội nằm xa trung tâm đô thị, xa khu, cụm công nghiệp, trong khi hạ tầng giao thông kết nối còn hạn chế.
Do đó, Bộ định hướng phát triển nhà ở gắn với quy hoạch đất đai, đô thị, khu công nghiệp, giao thông và thị trường lao động; ưu tiên các dự án chung cư cho thuê tại đô thị lớn, vùng động lực kinh tế.
Đặc biệt, nhà ở cho thuê được định hướng phát triển tại các khu vực có giao thông công cộng theo mô hình TOD, khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị và các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ.
Bộ Xây dựng cho biết Bộ đã trình Chính phủ xem xét, phê duyệt Nghị quyết về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội.
Việc phát triển nhà ở cho thuê vì vậy được xác định là một trong những bài toán lớn của chính sách nhà ở giai đoạn 2026-2030.
Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương khẩn trương xây dựng kế hoạch, bố trí quỹ đất, nguồn vốn và phấn đấu khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê bằng vốn ngân sách ngay trong tháng 6/2026.
Theo định hướng, hệ thống nhà ở sẽ được phân thành bốn nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, nhà ở cho thuê được ưu tiên phát triển với giá hợp lý từ nguồn lực của Nhà nước.
