Mua nhà 800 triệu bằng giấy viết tay, trả trước 200 triệu rồi phải trả lại nhà

Nhà chưa có sổ hồng, hai bên mua bán bằng giấy viết tay

Theo trình bày của ông B. (ngụ tỉnh An Giang), năm 2019, ông nhận chuyển nhượng hai căn nhà liền kề tại địa phương với giá 300 triệu đồng. Thời điểm giao dịch, nhà và đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Sau khi nhận chuyển nhượng, ông B. sửa chữa, gộp hai căn thành một.

Đến năm 2023, thông qua người quen giới thiệu, ông Q. mua lại căn nhà từ ông B. với giá 800 triệu đồng. Hai bên lập giấy mua bán nhà viết tay vào tháng 3/2023. Ông Q. thanh toán trước 200 triệu đồng, số tiền còn lại 600 triệu đồng được thỏa thuận thanh toán trong vòng 60 ngày.

Sau khi giao tiền, ông Q. cùng gia đình chuyển vào căn nhà sinh sống. Tuy nhiên, quá thời hạn cam kết, ông Q. chưa thanh toán số tiền còn lại.

Theo ông B., ông nhiều lần liên hệ yêu cầu thanh toán nhưng hai bên không đạt được thỏa thuận. Ông B. sau đó khởi kiện, đề nghị Tòa tuyên hợp đồng mua bán nhà viết tay vào tháng 3/2023 vô hiệu và yêu cầu gia đình ông Q. trả lại nhà.

Ở chiều ngược lại, ông Q. thừa nhận mua nhà với giá 800 triệu đồng và đã trả trước 200 triệu đồng. Tuy nhiên, ông cho rằng ông B. phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, sau đó ông sẽ thanh toán 600 triệu đồng còn lại.

Ông Q. cho rằng nếu ông B. muốn nhận lại nhà thì phải hoàn trả 800 triệu đồng. Trong quá trình sử dụng, ông Q. cho biết đã chi khoảng 20 triệu đồng để sửa chữa căn nhà.

Xét xử sơ thẩm, TAND Khu vực 14 – tỉnh An Giang chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B. Tòa tuyên hợp đồng mua bán viết tay căn nhà vào tháng 3/2023 giữa hai bên vô hiệu, buộc ông B. hoàn trả ông Q. 200 triệu đồng đã nhận.

Đồng thời, ông Q. cùng những người đang sinh sống trong căn nhà phải trả lại cho ông B. căn nhà diện tích 180m2 và mái che 40m2 theo hiện trạng.

Hai bên cùng có lỗi, người mua phải trả nhà, người bán hoàn tiền

Không đồng ý với phán quyết trên, ông Q. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh An Giang nhận định ông B. và ông Q. đều thừa nhận đã thỏa thuận mua bán căn nhà diện tích thực tế gần 220m2, gồm 180m2 nhà ở và 40m2 mái che, với giá 800 triệu đồng. Ông Q. đã giao trước 200 triệu đồng và vào ở cùng gia đình từ sau thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, tại thời điểm mua bán, căn nhà chưa được cấp sổ hồng cho ông B. Giao dịch cũng không được công chứng, chứng thực theo quy định. Tòa phúc thẩm cho rằng cả hai bên đều biết tình trạng pháp lý của căn nhà nhưng vẫn tiến hành giao kết mà không tìm hiểu đầy đủ điều kiện để hợp đồng có hiệu lực.

Tại phiên phúc thẩm, ông Q. cung cấp bản photocopy một hợp đồng có tiêu đề “mua bán đất (cọc)” được lập vào tháng 3/2023. Sau khi đối chiếu bản chính, Hội đồng xét xử xác định đây thực chất là giao dịch mua bán căn nhà. Tuy nhiên, hợp đồng vẫn không đáp ứng điều kiện về hình thức và đối tượng giao dịch nên không có cơ sở để công nhận.

Tòa phúc thẩm cũng xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc về cả hai bên, do cùng biết nhà chưa có sổ hồng nhưng vẫn giao dịch. Do đó, mỗi bên tự chịu hậu quả do lỗi của mình gây ra.

Theo đó, ông B. phải hoàn trả 200 triệu đồng đã nhận; gia đình ông Q. phải trả lại căn nhà cho ông B. Ông B. tự nguyện hoàn trả thêm 20 triệu đồng chi phí sửa chữa nhà cho ông Q.

Từ phân tích trên, Tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông Q., giữ nguyên bản án sơ thẩm. Những người đang cư trú tại căn nhà được tiếp tục ở trong thời hạn sáu tháng để tìm chỗ ở khác.

(Tham khảo Bản án số 329/2026/DS-PT ngày 20/6/2026 của TAND tỉnh An Giang)