5 điều người mua đất rừng phải biết

Hà Nội cưỡng chế loạt công trình gần hồ Đồng Đò

Sáng 4/9, UBND xã Kim Anh tổ chức cưỡng chế 4 trường hợp vi phạm về xây dựng tại thôn Thái Vụ, khu vực gần hồ Đồng Đò, thuộc địa bàn huyện Sóc Sơn cũ.

Một trong những công trình bị cưỡng chế là Solara Đồng Đò, với tổng diện tích xây dựng phải phá dỡ khoảng 475m2. Các hạng mục gồm nhà một tầng, nhà cấp 4, bể bơi, nhà 2 tầng một tum và cổng sắt.

Một công trình khác là homestay Huy Hoàng, với nhiều hạng mục thuộc diện cưỡng chế như công trình khung sắt, bể bơi và sân bê tông. Hai công trình còn lại có diện tích lần lượt hơn 190m2 và 154m2. 

Đáng chú ý, trong các trường hợp vi phạm có hành vi chuyển đất rừng phòng hộ sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Câu chuyện tại khu vực hồ Đồng Đò một lần nữa đặt ra vấn đề về rủi ro pháp lý khi mua đất nông nghiệp, đất rừng với mục đích làm khu nghỉ dưỡng, villa, homestay.

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT CTCP Khang Land Holding, cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến người mua rơi vào tình thế tiền mất, đất vẫn còn nhưng không thể khai thác như kỳ vọng.

Theo ông Cao, nguyên nhân có thể xuất phát từ sự thiếu hiểu biết pháp luật. Một số người sau khi mua đất được tư vấn rằng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, hoặc thấy những người khác xây dựng trên các khu đất tương tự nên nghĩ mình cũng có thể làm theo.

Tâm lý “người ta làm được thì mình cũng làm được” đặc biệt dễ xuất hiện tại những khu vực có cảnh quan đẹp, gần hồ và đã hình thành nhiều công trình nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp người mua biết rõ những hạn chế về pháp lý nhưng vẫn cố tình làm sai, với kỳ vọng xây dựng xong rồi bán lại cho người khác để thu lợi.

“Khi đó, rủi ro pháp lý có thể được chuyển từ người bán sang người mua cuối cùng. Người mua sau nhìn thấy một căn villa đẹp, có sẵn bể bơi, sân vườn, có thể khai thác homestay và cho rằng đó là một tài sản hoàn chỉnh, nhưng không phải lúc nào cũng biết công trình được xây dựng trên cơ sở pháp lý nào”, ông Cao phân tích.

Ở góc độ quản lý, ông Cao cho rằng trong một số giai đoạn trước đây, việc xử lý vi phạm chưa thực sự chặt chẽ, tạo tâm lý cho người dân rằng các công trình đã tồn tại lâu năm thì có thể tiếp tục tồn tại hoặc sẽ được hợp thức hóa.

Tuy nhiên, theo ông, bối cảnh hiện nay đã có nhiều thay đổi. Các quy định về định danh bất động sản, thông tin đất đai và quá trình quản lý ngày càng được chuẩn hóa, minh bạch hơn. Điều này giúp cơ quan quản lý thuận lợi hơn trong việc phát hiện vi phạm, đồng thời nhà đầu tư cũng có thêm cơ sở để kiểm tra thực trạng pháp lý của tài sản trước khi xuống tiền.

5 điều phải biết trước khi mua đất rừng làm homestay

Theo ông Nguyễn Vũ Cao, trước khi bỏ tiền mua đất nông nghiệp, đất rừng để làm villa, homestay hay nhà nghỉ dưỡng, người mua cần đặc biệt lưu ý 5 vấn đề.

Thứ nhất, mua đất không đồng nghĩa với việc được quyền xây dựng nhà. Đây là nguyên tắc quan trọng nhưng thường bị bỏ qua khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Một thửa đất có giấy tờ, đã được mua bán qua nhiều người, có đường điện, đường giao thông hoặc xung quanh đã có một số công trình xây dựng không đồng nghĩa với việc chủ sử dụng đất đương nhiên được xây villa, homestay hay nhà ở.

Đặc biệt, đất rừng, trong đó có đất rừng phòng hộ, chịu sự quản lý chặt chẽ. Người mua phải phân biệt rõ quyền sử dụng đất với quyền xây dựng công trình trên đất.

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc mọi loại công trình đều được phép xây dựng trên thửa đất đó.

Thứ hai, không đầu tư theo tâm lý “người khác xây được, mình cũng xây được”.

Theo ông Cao, một thời gian dài, tâm lý FOMO khiến nhiều người mua đất chạy theo những mô hình đã xuất hiện trên thị trường.

Thấy một khu vực có nhiều villa, homestay, nhà nghỉ dưỡng, người mua dễ mặc định rằng việc xây dựng là hợp pháp hoặc những vướng mắc về đất đai sẽ được tháo gỡ trong tương lai.

“Thấy một khu vực có nhiều villa, homestay, nhà nghỉ dưỡng, người mua dễ mặc định rằng việc xây dựng là hợp pháp. Nhưng việc một công trình đã tồn tại nhiều năm không phải là bằng chứng cho thấy công trình đó hợp pháp”, ông Cao nhấn mạnh.

Theo ông, đây cũng là một trong những bài học đáng chú ý từ khu vực Sóc Sơn, nơi có nhiều công trình vi phạm được hình thành trong thời gian dài.

Thứ ba, phải kiểm tra đồng thời pháp lý đất và pháp lý xây dựng trước khi xuống tiền. Đây được xem là bước quan trọng nhất trước một thương vụ đầu tư.

Nhà đầu tư tối thiểu phải xác định chính xác loại đất trên hồ sơ; thửa đất có nằm trong quy hoạch rừng hay không; nếu là đất rừng thì thuộc loại rừng nào; có thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hay không; quy hoạch sử dụng đất ra sao; khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất thế nào.

Quan trọng hơn, phải xác định công trình dự kiến xây dựng có được phép hay không.

Với những thương vụ có giá trị lớn, nhà đầu tư nên chủ động kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu hồ sơ, văn bản xác nhận khi cần thiết, thay vì chỉ dựa vào lời quảng cáo của môi giới hoặc chủ đất.

“Người bán và môi giới luôn có xu hướng nói tốt về sản phẩm của mình. Nếu thông tin pháp lý bị nói mập mờ hoặc thiếu đầy đủ, người mua rất dễ hiểu sai và phải chịu thiệt hại”, ông Cao cảnh báo.

Thứ tư, làm du lịch sinh thái không có nghĩa muốn xây gì trên đất rừng cũng được.

Theo ông Cao, đây là một nhầm lẫn phổ biến của người mua đất nghỉ dưỡng. Pháp luật có những quy định liên quan đến hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng. Tuy nhiên, việc khai thác phải tuân thủ các điều kiện, đề án và quy định có liên quan, trong đó có yêu cầu về vị trí, quy mô, vật liệu, mật độ xây dựng, bảo vệ rừng và thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, việc đặt tên công trình là “farmstay”, “homestay”, “resort sinh thái” hay “villa nghỉ dưỡng” không tự động biến một công trình xây dựng trên đất rừng thành công trình hợp pháp.

Thứ năm, khi tính lợi nhuận phải tính cả rủi ro pháp lý.

Theo ông Cao, đây là yếu tố nhiều nhà đầu tư thường bỏ qua khi lập bài toán tài chính.

“Một căn villa có thể mang lại doanh thu hấp dẫn nếu nằm ở nơi có cảnh quan đẹp, gần hồ, gần Hà Nội và có lượng khách du lịch ổn định. Nhưng bài toán lợi nhuận sẽ hoàn toàn khác nếu côngtrình không hợp pháp và có nguy cơ bị xử phạt, buộc tháo dỡ hoặc không thể tiếp tục khai thác. Khi đó, khoản lợi nhuận được quảng cáo trước lúc mua có thể chỉ là ‘bánh vẽ’”, ông nói.

Đất rừng giá rẻ, cảnh quan đẹp, gần hồ và gần Hà Nội thường tạo cảm giác về một cơ hội đầu tư lớn. Chính những yếu tố này lại dễ khiến người mua tính toán doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trước rồi mới tìm hiểu pháp lý.

Theo vị chuyên gia, nhà đầu tư cần đảo ngược trình tự này. “Trước hết phải tìm hiểu pháp lý và khả năng khai thác. Sau đó mới tính đến giá mua và lợi nhuận”, ông Cao khuyến nghị.

Vị này cũng lưu ý, với bất động sản nghỉ dưỡng, cảnh quan đẹp hay giá rẻ chỉ là điều kiện cần. Khả năng khai thác thực tế phụ thuộc rất lớn vào việc nhà đầu tư có được phép xây dựng và sử dụng công trình theo đúng mục đích hay không. 

Sáng 4/9, công an và các lực lượng liên quan có mặt tại khu vực hồ Đồng Đò, xã Kim Anh, Hà Nội để cưỡng chế nhiều villa, homestay vi phạm quy mô lớn.

UBND TP Hà Nội vừa có văn bản về thanh tra toàn diện về việc quản lý, sử dụng đất rừng và trật tự xây dựng tại xã Minh Phú, xã Minh Trí (huyện Sóc Sơn)

Đất rừng sản xuất tại Kim Bôi (Hòa Bình) đang được chào bán giá chỉ vài chục nghìn mỗi m2, môi giới mời gọi khách mua để đó chờ chuyển đổi, giao dịch chuyển nhượng sang tên dễ dàng.