Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà sai quy định bị phạt tới 1 tỷ đồng

Nghị định 339/2026/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 339) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà, kinh doanh bất động sản. Trong đó, các quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có nhiều mức phạt đáng chú ý.

Theo Điều 71 Nghị định 339, bên có hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định sẽ bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Đáng chú ý, chế tài không chỉ dừng ở tiền phạt.

Trong trường hợp này, bên chuyển nhượng còn bị buộc hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu.

Cùng mức phạt, Nghị định 339 quy định phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện.

Ngoài tiền phạt, tùy hành vi, chủ đầu tư còn có thể bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp là khoản tiền lãi phát sinh từ số tiền đã thu hoặc sử dụng không đúng quy định; đồng thời phải hoàn trả khách hàng số tiền đã thu, sử dụng không đúng quy định kèm khoản lợi tức phát sinh.

Một trong những nhóm hành vi bị xử phạt khác là thu và sử dụng tiền của khách hàng không đúng quy định.

Theo Điều 68, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 600-800 triệu đồng nếu thu tiền đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định.

Mức phạt tương tự được áp dụng với hành vi thu tiền trong quá trình bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định hoặc sử dụng tiền thu từ khách hàng không đúng quy định.

Đáng chú ý, doanh nghiệp không chỉ đối mặt với khoản tiền phạt. Nếu đã thu tiền sai, chủ đầu tư có thể bị buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định cho khách hàng, kèm khoản lợi tức phát sinh.

Thiếu bảo lãnh ngân hàng, không công khai thế chấp cũng bị xử phạt

Nghị định 339 cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư liên quan đến bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư có thể bị phạt 260-300 triệu đồng nếu không có văn bản chấp thuận của ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán, cho thuê mua nhà ở; không gửi bản sao văn bản cam kết bảo lãnh cho khách hàng hoặc không cung cấp thư bảo lãnh trong thời hạn quy định.

Nếu hợp đồng đang được thực hiện, chủ đầu tư còn có thể bị buộc hoàn thiện nghĩa vụ bảo lãnh theo quy định.

Bên cạnh đó, hành vi không công khai thông tin về việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh cũng có thể bị phạt 600-800 triệu đồng.

Ngoài các hành vi trên, Nghị định 339 còn quy định phạt 260-300 triệu đồng đối với hành vi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất theo quy định.

Chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tuân thủ quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản trong trường hợp Nhà nước có quy định về giá có thể bị phạt 300-500 triệu đồng.

Điểm đáng chú ý trong các quy định mới là nhiều hành vi không chỉ bị xử phạt bằng tiền mà còn kèm biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi tài chính của khách hàng.

Với chuyển nhượng hợp đồng sai quy định, bên chuyển nhượng phải hoàn trả tiền và lợi tức phát sinh. Với việc thu tiền khách hàng sai quy định, chủ đầu tư có thể phải hoàn trả toàn bộ khoản tiền đã thu cùng lợi tức. Với vi phạm về giá, doanh nghiệp bị buộc phải tuân thủ lại quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua trong trường hợp hợp đồng đang thực hiện.

Nghị định 339/2026 quy định tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép có thể bị phạt tiền từ 60-80 triệu đồng.

Nghị định 123/2024 không quy định mọi giấy tờ viết tay về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên đều mặc nhiên được xem là “hợp đồng đã ký” để xác định số lợi bất hợp pháp.

Nghị định 281/2026 có hiệu lực từ ngày 31/8 bổ sung nhiều quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.