Bài học về thủ tục mua bán
Bên bán nhận gần đủ tiền, chủ đầu tư chưa xác nhận chuyển nhượng
Theo trình bày của ông D. (ngụ tỉnh Bình Dương cũ, nay là TPHCM), năm 2022, ông biết ông T. có ý định bán căn hộ chung cư tại Bình Dương. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng căn hộ là 1,85 tỷ đồng.
Tháng 11/2022, ông D. đặt cọc 1,5 tỷ đồng theo giấy đặt cọc. Sau đó, ông tiếp tục thanh toán 259,8 triệu đồng và hai bên lập giấy xác nhận giao nhận tiền. Tổng cộng, ông D. cho rằng mình đã thanh toán cho vợ chồng ông T. số tiền 1,76 tỷ đồng. Hai bên cũng lập biên bản bàn giao nhà sau đó.
Tuy nhiên, căn hộ tại thời điểm giao dịch chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, việc chuyển nhượng tại văn phòng công chứng không thể hoàn tất.
Theo ông D., vợ chồng ông T. sau đó cam kết liên hệ chủ đầu tư để xin xác nhận cho phép chuyển nhượng, hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các thủ tục sang tên. Sau nhiều lần liên hệ nhưng không nhận được văn bản chấp thuận từ chủ đầu tư, ông D. cho rằng bên bán không hợp tác và vi phạm nghĩa vụ.
Do đó, ông D. khởi kiện, đề nghị Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng căn hộ là hợp pháp, xác định căn hộ thuộc quyền sở hữu của mình và buộc vợ chồng ông T. bàn giao căn hộ.
Trái lại, ông T. cho rằng bản chất giao dịch không phải mua bán căn hộ mà là vay tiền. Theo ông, tháng 12/2022, ông vay của ông D. 1,5 tỷ đồng, lãi suất 6%/tháng, thời hạn hai tháng. Do không thể thực hiện việc thế chấp tại phòng công chứng, hai bên mới chuyển sang hình thức viết giấy tay bán căn hộ.
Ông T. cho biết, do lo sợ trước những lời đe dọa và hoàn cảnh gia đình, vợ chồng ông đã ký giấy bán nhà. Ông cũng khai đã trả cho ông D. tổng cộng 360 triệu đồng tiền lãi trong bốn tháng, sau đó xin gia hạn thời gian thanh toán. Ông không đồng ý với yêu cầu giao căn hộ và đề nghị được trả lại khoản tiền vay khi căn hộ được cấp giấy chứng nhận.
Trong khi đó, đại diện Công ty T., chủ đầu tư chung cư, xác nhận vợ chồng ông T. đã thanh toán 1,76 tỷ đồng, tương đương 95% giá bán căn hộ. Tuy nhiên, căn hộ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.
Đáng chú ý, chủ đầu tư cho biết chưa phát hành bất kỳ văn bản nào xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ từ vợ chồng ông T. sang ông D.
Giao dịch không đủ điều kiện, bên bán phải trả lại tiền
Tại phiên sơ thẩm, Hội đồng xét xử TAND TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (nay là TAND khu vực 15 – TPHCM) cho rằng căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai và tại thời điểm tranh chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư.
Theo hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và ông T., người mua được quyền chuyển nhượng hợp đồng cho bên khác trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, nhưng việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản chấp thuận.
Ngoài ra, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp luật định.
Trong vụ án này, văn bản chuyển nhượng giữa các bên chưa được công chứng. Chủ đầu tư cũng chưa có văn bản xác nhận chấp thuận việc chuyển nhượng. Vì vậy, Tòa xác định giao dịch vi phạm cả yêu cầu về hình thức lẫn điều kiện chuyển nhượng.
Theo Tòa sơ thẩm, khi ký văn bản chuyển nhượng, vợ chồng ông T. không cung cấp giấy xác nhận của chủ đầu tư. Trong khi đó, ông D. cũng không liên hệ với chủ đầu tư để tìm hiểu đầy đủ thông tin về căn hộ trước khi ký kết. Từ đó, Tòa xác định lỗi dẫn đến việc giao dịch không thể thực hiện được thuộc về cả hai bên.
Từ những căn cứ trên, Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông D. về việc công nhận giao dịch chuyển nhượng căn hộ và quyền sở hữu căn hộ. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên bị tuyên vô hiệu. Do giao dịch vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Theo đó, vợ chồng ông T. hoàn trả cho ông D. số tiền 1,76 tỷ đồng. Khoản tiền này tiếp tục chịu lãi kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thanh toán xong.
(Tham khảo Bản án số 185/2023/DS-ST ngày 15/11/2023 của TAND TP Thủ Dầu Một, nay là TAND khu vực 15 – TPHCM)
