Xác định ‘khu dân cư’ thế nào khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?
Một công dân dẫn khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai quy định: Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bên cạnh đó, công dân cũng nêu khái niệm “đô thị mới” và “khu dân cư nông thôn” theo Luật quy hoạch đô thị và nông thôn.
Cụ thể: Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai, theo định hướng được xác định tại quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch vùng hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố; đô thị mới được đầu tư xây dựng từng bước đồng bộ theo các tiêu chí phân loại đô thị.
Khu dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định ở nông thôn, được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố khác.
Từ quy định trên, người dân đặt vấn đề: “Khu dân cư” được đề cập trong quy định được xác định là khu dân cư hiện hữu hay cả khu dân cư dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch, trong đó có phần diện tích được quy hoạch mở rộng?
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, về định nghĩa đất ở, trong đó có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị đã được quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Theo quy định, đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã.
Tuy nhiên, trường hợp đất ở thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng vẫn nằm trong địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng với chính quyền địa phương ở xã thì được loại trừ khỏi nhóm đất ở tại nông thôn.
Trong khi đó, đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường.
Ngoài ra, đất nằm trong địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng với chính quyền địa phương ở xã nhưng thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt cũng được xác định là đất ở tại đô thị.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nội dung người dân đề nghị hướng dẫn về cách xác định “khu dân cư” thuộc chức năng, nhiệm vụ của Bộ Xây dựng.
Do đó, Bộ đề nghị công dân liên hệ Bộ Xây dựng hoặc cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để được hướng dẫn.
Việc thể hiện phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông trên giấy chứng nhận được thực hiện theo Phụ lục số 03 Thông tư 10/2024 quy định về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Gần 700m2 đất muốn tách thành hai thửa nhưng bị từ chối với lý do đất nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Đáng chú ý, quy hoạch này chưa được triển khai, chưa có quyết định hay thông báo thu hồi đất.
Theo khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai, thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.
