Đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào luật, chặn ‘đầu nậu’ phân lô bán nền

Đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào luật

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa đề xuất nhiều nội dung liên quan đến phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đáng chú ý là việc bổ sung trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 của dự thảo Luật, theo hướng Luật không loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Theo HoREA, việc mở rộng phạm vi điều chỉnh là cần thiết trong bối cảnh trên thị trường đang tồn tại những giao dịch đất nền được hình thành từ hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất rồi đưa ra chuyển nhượng.

Hiệp hội cho rằng, nếu những giao dịch này không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, người mua có thể thiếu các cơ chế bảo vệ tương ứng với giao dịch bất động sản được thực hiện trong dự án.

Để bảo đảm tính thống nhất, HoREA đồng thời đề nghị sửa khoản 1 Điều 3 của dự thảo Luật về khái niệm “kinh doanh bất động sản”.

Theo đề xuất, hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ bao gồm việc bỏ vốn tạo lập nhà ở, nhà có mục đích lưu trú, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa điểm d khoản 1 Điều 34 về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo HoREA, các sửa đổi này nhằm tạo sự thống nhất giữa phạm vi điều chỉnh, khái niệm kinh doanh bất động sản và hệ thống hợp đồng được pháp luật công nhận.

Vì sao cần quản cả đất nền “ngoài dự án”?

Lý giải đề xuất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn quy định tại khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê.

Điều này đồng nghĩa tại những khu vực nêu trên, chủ đầu tư không được thực hiện dự án theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đối với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để xác định khu vực chủ đầu tư dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện luật định.

Trong đó có yêu cầu thửa đất sau khi tách phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và những nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Các thửa đất sau khi tách cũng phải đáp ứng diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Theo ông Châu, từ các quy định về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, có thể phát sinh những thửa đất ở “dôi dư” được đưa ra giao dịch trên thị trường.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng trong một số trường hợp có thể xuất hiện tình trạng “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, về bản chất là hoạt động phân lô bán nền nhưng không được thực hiện dưới hình thức một dự án bất động sản.

Theo hiệp hội, những hoạt động này có thể được thực hiện thông qua các giao dịch dân sự, thay vì phải lập dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Hệ quả, theo HoREA, người dân mua đất nền ngoài dự án có thể đối mặt với nhiều rủi ro về pháp lý, hạ tầng và quyền lợi trong giao dịch. “Nhiều trường hợp người dân mua đất nền ‘ngoài dự án’ đã bị lừa đảo, bị thiệt hại mà chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ”, ông Châu nhận định.

Từ đó, HoREA cho rằng cần mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản để bao quát những trường hợp này, qua đó tăng cơ chế bảo vệ người mua đất nền và hạn chế khoảng trống pháp lý đối với hoạt động phân lô, chuyển nhượng đất ngoài dự án.

Gần 700m2 đất muốn tách thành hai thửa nhưng bị từ chối với lý do đất nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Đáng chú ý, quy hoạch này chưa được triển khai, chưa có quyết định hay thông báo thu hồi đất.

TPHCM vừa ban hành quy định mới về tách, hợp thửa đất áp dụng thống nhất trên toàn địa bàn. Đất ở được tách từ 36m2, đất nông nghiệp từ 500m2.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì có bắt buộc phải tách thửa hay không.