Hai căn hộ có 119 lỗi thi công, người mua vẫn không được chấm dứt hợp đồng

Bất đồng về chất lượng và thời điểm bàn giao

Theo trình bày của ông T. (ngụ TPHCM), năm 2020, ông ký hai hợp đồng mua hai căn hộ thuộc dự án C. tại tỉnh Bình Dương cũ của Công ty D., với tổng giá trị gần 3,89 tỷ đồng.

Ông T. cho biết đã thanh toán 95% giá trị hai căn hộ, tương đương hơn 3,62 tỷ đồng; phần còn lại sẽ được thanh toán khi căn hộ được cấp giấy chứng nhận. Để mua nhà, vợ chồng ông vay Ngân hàng N. 2,672 tỷ đồng, với tài sản bảo đảm là các quyền tài sản phát sinh từ hai hợp đồng mua bán căn hộ.

Tranh chấp phát sinh khi đến thời hạn bàn giao căn hộ. Theo ông T., dù chủ đầu tư thông báo bàn giao từ giữa tháng 6/2022, công trình khi đó chưa hoàn thiện và chưa được cơ quan chức năng nghiệm thu.

Trong các lần kiểm tra từ tháng 6 đến tháng 9/2022, ông T. yêu cầu khắc phục nhiều hạng mục tại căn hộ, đồng thời yêu cầu cung cấp hồ sơ nghiệm thu, hồ sơ phòng cháy chữa cháy và các giấy tờ liên quan. Chủ đầu tư sau đó nhiều lần cam kết sửa chữa và mời ông nhận nhà.

Đến tháng 10/2022, ông T. đề nghị chấm dứt hai hợp đồng, yêu cầu Công ty D. hoàn trả tiền và chịu khoản phạt 20% giá trị hợp đồng, với lý do căn hộ chưa bảo đảm chất lượng và việc bàn giao bị chậm.

Công ty D. không đồng ý, cho rằng đã nhiều lần mời khách hàng nhận nhà, các lỗi được yêu cầu sửa chữa không nghiêm trọng và ông T. mới là người từ chối nhận bàn giao.

Hai bên không đạt thỏa thuận, ông T. sau đó khởi kiện, yêu cầu chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tiền đã thanh toán, phạt vi phạm 20% và tiền lãi.

Về phía Công ty D., chủ đầu tư đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng, buộc ông T. nhận bàn giao hai căn hộ, thanh toán 5% giá trị còn lại cùng 2% phí bảo trì.

Ngân hàng N. yêu cầu vợ chồng ông T. thanh toán khoản nợ hơn 2,71 tỷ đồng, gồm hơn 2,18 tỷ đồng nợ gốc và hơn 532,6 triệu đồng tiền lãi. Ngân hàng đồng thời đề nghị được xử lý tài sản bảo đảm theo quy định nếu khoản vay không được thanh toán.

Hai căn hộ có 119 lỗi, Tòa không chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng

Xét xử sơ thẩm năm 2024, TAND TP Dĩ An (nay là TAND khu vực 16 – TPHCM) không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T., chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty D., buộc ông tiếp tục thực hiện hai hợp đồng và nhận bàn giao căn hộ. Tòa cũng chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng N.

Không đồng ý, ông T. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Bình Dương (nay là TAND TPHCM) tập trung xem xét thời điểm bàn giao và chất lượng hai căn hộ.

Theo HĐXX, hợp đồng quy định thời điểm bàn giao dự kiến vào cuối tháng 5/2022, kèm khoảng thời gian gia hạn 120 ngày. Chủ đầu tư đã nhiều lần thông báo, mời ông T. nhận bàn giao.

Ngày 30/9/2022, dù được xem là thời điểm cuối của thời hạn bàn giao. Hồ sơ vụ án không thể hiện hai bên đã thống nhất cụ thể về thời điểm nhận bàn giao. Vì vậy, Tòa không có cơ sở xác định bên nào có lỗi khiến việc bàn giao không thực hiện được tại thời điểm này.

Theo kết quả kiểm định, một căn hộ có 62 lỗi trong thi công hoàn thiện, còn căn hộ còn lại có 57 lỗi. Các lỗi gồm gạch bị bong rộp, tường và sơn không đồng màu, cùng một số hạng mục hoàn thiện chưa phù hợp thiết kế.

Tuy nhiên, Tòa phúc thẩm cho rằng đây chủ yếu là các khiếm khuyết cần khắc phục về thẩm mỹ, sử dụng; kết luận kiểm định đồng thời xác định phần lớn các hạng mục được kiểm tra đạt yêu cầu theo tiêu chuẩn hiện hành.

Do đó, Tòa không xem chất lượng căn hộ là căn cứ để chấm dứt hợp đồng. Tòa cũng nhận định hợp đồng không quy định trường hợp chấm dứt vì căn hộ không bảo đảm chất lượng, thẩm mỹ. Ngoài ra, hai căn hộ đã được thế chấp tại ngân hàng nên việc chấm dứt còn ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng và phải tuân thủ thỏa thuận ba bên.

Từ đó, Tòa phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng của ông T. Tòa sửa một phần bản án sơ thẩm liên quan đến phí bảo trì, nghĩa vụ thanh toán và cách thức thực hiện việc bàn giao.

(Tham khảo Bản án số 39/2025/DS-PT ngày 16/1/2025 của TAND tỉnh Bình Dương, nay là TAND TPHCM)