Có phải phá nhà khi làm sổ đỏ?

Theo phản ánh của một công dân, gia đình có mảnh đất do cha ông để lại, được sử dụng ổn định, lâu dài từ trước năm 1980, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Trong quá trình quản lý, sử dụng đất, gia đình lưu giữ các thông báo thu thuế đất thổ cư của UBND xã cùng những biên lai thu thuế nhà, đất từ năm 1994. Theo phản ánh, gia đình đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất ở đầy đủ từ thời điểm này đến nay.

Năm 2018, gia đình xây dựng một căn nhà cấp IV trên mảnh đất. Công dân cho biết, quá trình xây dựng không bị xử phạt, không bị lập biên bản vi phạm nào.

Hiện tại, mảnh đất nằm trong quy hoạch là đất ở. Khi gia đình đến UBND xã đề nghị trích lục thông tin để thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cơ quan này cung cấp thông tin cho thấy, theo bản đồ và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập năm 1996, loại đất được xác định là đất vườn tạp.

Từ thực tế trên, công dân đặt ra một loạt câu hỏi: Gia đình có được đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu với mục đích sử dụng là đất ở hay không? Nếu được cấp sổ đỏ đất ở, gia đình có bị xử phạt hoặc yêu cầu tháo dỡ căn nhà cấp IV xây dựng năm 2018? Có được ưu đãi gì khi tính nghĩa vụ tài chính?

Trong trường hợp không đủ điều kiện đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất ở, gia đình phải thực hiện thủ tục đăng ký như thế nào? Số tiền thuế đất ở đã đóng từ năm 1994 sẽ được xử lý ra sao?

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc xác định loại đất, điều kiện đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu phải căn cứ vào nhiều yếu tố.

Cụ thể, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất, hồ sơ địa chính và các giấy tờ liên quan. Việc xác định không chỉ dựa trên thông tin gia đình đã nộp thuế nhà, đất.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trường hợp gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền, việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Liên quan đến các thông báo và biên lai thu thuế nhà, đất mà gia đình lưu giữ từ năm 1994, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là những tài liệu để cơ quan có thẩm quyền xem xét trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.

Một trong những vấn đề được công dân quan tâm là căn nhà cấp IV xây dựng năm 2018 trên mảnh đất mà hồ sơ địa chính thể hiện là đất vườn. Gia đình cho biết việc xây dựng không bị xử phạt hoặc lập biên bản vi phạm.

Về nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc xác định có hành vi sử dụng đất sai mục đích, có bị xử lý vi phạm và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hay không phải căn cứ vào thời điểm, hành vi vi phạm và hồ sơ cụ thể.

Việc xem xét phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc xác định được thực hiện theo Nghị định số 103/2024, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 291/2025.

Trên cơ sở nội dung công dân phản ánh, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân căn cứ vào hồ sơ hiện có, đồng thời liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bộ Xây dựng cho biết việc xây nhà không chỉ căn cứ vào việc thửa đất được xác định là đất ở, mà còn phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn đang được sử dụng để quản lý tại địa phương.

Người dân đặt câu hỏi về cách xác định “khu dân cư” khi xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Việc thể hiện phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông trên giấy chứng nhận được thực hiện theo Phụ lục số 03 Thông tư 10/2024 quy định về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.