Căn hộ từng có giá 600 triệu đồng tại TPHCM nay được chào bán 1,8 tỷ

Từ căn hộ vài trăm triệu đồng đến tài sản tiền tỷ

Những căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) tại TPHCM từng được bán với giá vài trăm triệu đồng đang dần trở thành tài sản tiền tỷ trên thị trường thứ cấp.

Khảo sát của PV VietNamNet cho thấy, một số dự án đã bàn giao từ nhiều năm trước ghi nhận giá căn hộ tăng 2-3 lần so với thời điểm mở bán.

Đơn cử như chung cư EHomeS Phú Hữu nằm trên mặt tiền đường Song Hành, phường Long Trường. Khi được chủ đầu tư công bố năm 2016, căn hộ tại dự án này có giá từ khoảng 599 triệu đồng, diện tích từ 40-60m2.

Sau khoảng 10 năm, những căn hộ diện tích 40m2 tại đây đang được chào bán với giá lên 1,5-1,8 tỷ đồng, tùy tình trạng nội thất. Nếu so với giá bán ban đầu, mức giá tăng gấp khoảng 2-3 lần.

Một dự án NƠXH khác mở bán cùng thời điểm với EHomeS Phú Hữu cũng đang có mức tăng giá mạnh là Topaz Home, tọa lạc trên đường Phan Văn Hớn, phường Tân Thới Nhất. Năm 2016, giá mở bán căn hộ tại dự án này khoảng 14-16 triệu đồng/m2. Hiện những căn hộ trên thị trường thứ cấp được chào bán quanh mức 40 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 2,5-2,9 lần giá mở bán.

Tương tự, dự án NƠXH tại phường Bình Trưng là HQC Bình Trưng Đông, mở bán năm 2017 với giá từ 15-18 triệu đồng/m2. Sau khi bàn giao, giá trên thị trường thứ cấp từng lên gần 30 triệu đồng/m2; hiện căn hộ được chào bán 40-45 triệu đồng/m2.

Một trong những dự án tăng giá nhanh là Khu nhà ở xã hội Hưng Phát nằm trên đường Phạm Thế Hiển, phường Bình Đông. Mở bán năm 2017 với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2, đến khi bàn giao năm 2020, giá bán tại dự án này đã tăng gấp đôi. Hiện nay, giá chào bán căn hộ tại dự án này từ 43-45 triệu đồng/m2.

Vì sao nhà ở xã hội cũ vẫn tăng giá mạnh?

Trong khi căn hộ NƠXH đã bàn giao nhiều năm trước tại TPHCM ngày càng được giao dịch ở mức giá cao, nguồn cung mới của loại hình nhà ở này vẫn đang được đẩy mạnh.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, từ đầu năm đến giữa tháng 8/2026, thành phố đã có 10 dự án NƠXH khởi công với tổng quy mô 11.362 căn. Lũy kế, 22 dự án đang thi công với gần 20.000 căn, đạt khoảng 70% chỉ tiêu phát triển NƠXH được giao trong năm nay.

Ngoài ra, TPHCM còn 89 dự án đã có chủ đầu tư, quy mô khoảng 97.100 căn, đang hoàn tất các thủ tục để triển khai. Dù nguồn cung được đẩy mạnh, nhu cầu NƠXH vẫn rất lớn. Sở Xây dựng TPHCM cho biết nhu cầu NƠXH trên địa bàn thành phố hiện vào khoảng 1 triệu căn hộ.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, NƠXH thuộc phân khúc thấp nhất của thị trường căn hộ. Khi giá đất và giá căn hộ thương mại tăng mạnh, NƠXH trở thành một “vùng trũng” về giá và khó tránh khỏi việc hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp.

Ông Quang cho rằng nguồn cung NƠXH còn hạn chế, trong khi các dự án đã hoàn thiện, bàn giao trở thành nguồn hàng sẵn có trên thị trường thứ cấp. Theo đó, sự khan hiếm nguồn cung là một trong những yếu tố có thể đẩy giá tại các dự án đã bàn giao tăng sau vài năm.

Mặt bằng giá căn hộ thương mại tăng cũng góp phần tạo áp lực tăng giá đối với NƠXH đã bàn giao.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Savills TPHCM, chi phí phát triển một dự án có quy mô và tiêu chuẩn tương đương hiện tăng khoảng 30% so với cách đây chưa đến 5 năm, chưa tính tiền sử dụng đất. Chi phí vật liệu, nhân công, tài chính và các chi phí liên quan đến quá trình hoàn thiện pháp lý đều góp phần khiến giá nhà khó giảm.

Không chỉ nguồn cung mới hạn chế, những căn NƠXH đã bàn giao còn có lợi thế của một sản phẩm đã hình thành là người mua có thể tận mắt kiểm chứng chất lượng công trình, hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân thay vì phải chờ dự án hoàn thành.

Phân tích về giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp nói chung tại TPHCM, bà Giang Huỳnh, Giám đốc thị trường Savills Việt Nam, cho rằng khi nhu cầu tăng trong lúc nguồn cung hạn chế, bên bán sẽ có lợi thế hơn về giá. Tuy nhiên, mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp vẫn phụ thuộc vào chất lượng căn hộ, vị trí và tiện ích của từng dự án.

Sau gần hai năm kể từ khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành thương mại, mặt bằng giá căn hộ dọc tuyến đã thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, không phải khu vực nào quanh các nhà ga cũng ghi nhận mức tăng giá như nhau.

Nửa đầu năm, nguồn cung và thanh khoản căn hộ tại TPHCM đã khởi sắc. Dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục tăng, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước những áp lực của thị trường.

Cùng nằm trên một trục đường, chỉ cách nhau một ranh giới hành chính nhưng giá căn hộ giữa hai khu vực liền kề ở phía Nam TPHCM đang chênh lệch hàng chục triệu đồng/m2. Điều gì tạo nên “ranh giới” giá nhà này?