Vành đai 3 chưa thông xe, giá nhà khu Đông TPHCM tăng đến 60%

Giá căn hộ, nhà phố khu Đông tăng qua từng năm

Vành đai 3 TPHCM là tuyến giao thông trọng điểm, được kỳ vọng tăng cường kết nối liên vùng và giảm áp lực giao thông cho các tuyến đường hiện hữu, đặc biệt tại khu vực phía Đông.

Về tiến độ dự án, đoạn trên cao qua khu Đông dài khoảng 17km đã hoàn thành 99% phần cầu cạn, dự kiến hoàn thành tuyến chính vào cuối tháng 11/2026 và đưa vào khai thác sau khi phương án tổ chức giao thông được phê duyệt. Các đoạn còn lại dự kiến hoàn thành trong năm 2026.

Đáng chú ý, khu vực nút giao Long Trường, phường Long Trường, TPHCM được kỳ vọng tăng khả năng tiếp cận Vành đai 3 cho các khu dân cư, đô thị lân cận. Đây cũng là yếu tố thường được môi giới nhắc đến khi chào bán nhà ở tại các dự án trong khu vực.

Khảo sát của PV VietNamNet cho thấy, mặt bằng giá nhà ở tại một số dự án khu Đông TPHCM đã trải qua giai đoạn tăng trong những năm tuyến Vành đai 3 được triển khai. Mức tăng khác nhau tùy dự án và loại hình sản phẩm. Một số phân khúc hiện có giá chào bán cao hơn khoảng 20-60% so với thời điểm mở bán.

Vinhomes Grand Park bắt đầu mở bán từ năm 2019, với giá căn hộ ở một số phân khu dao động khoảng 30-48 triệu đồng/m2. Hiện giá chào bán trên thị trường chuyển nhượng phổ biến khoảng 50-90 triệu đồng/m2, tùy phân khu, vị trí và đặc điểm căn hộ. Một số sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp có giá chào bán cao hơn.

Trong khi đó, căn hộ tại MT Eastmark City có giá mở bán đợt đầu vào đầu năm 2022 khoảng 34-36 triệu đồng/m2. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang dao động từ 43-60 triệu đồng/m2.

Tại khu đô thị Đông Tăng Long, giá đất nền có sự khác biệt tùy phân khu, vị trí và tình trạng pháp lý. Năm 2020, một số lô đất nền diện tích 100m2, chưa có giấy chứng nhận giá giao dịch khoảng 40-42 triệu đồng/m2 và có giấy chứng nhận là 47-50 triệu đồng/m2.

Hiện nay, các tin rao bán đất nền tại dự án phổ biến trong khoảng 55-75 triệu đồng/m2. Một số lô có vị trí đẹp hoặc lợi thế về pháp lý được chào bán ở mức cao hơn.

The 9 Stellars cũng ghi nhận mức giá chào bán cao hơn so với thời điểm mở bán. Khi ra mắt thị trường giai đoạn đầu năm 2022, giá căn hộ tại dự án này khoảng 68-70 triệu đồng/m2. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp hiện dao động khoảng 75-117 triệu đồng/m2. Đối với dòng sản phẩm biệt thự, giá rao bán được ghi nhận khoảng 150-260 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá bán tại các dự án mới cũng bị đẩy lên cao, như IKI Village. Ra mắt vào cuối tháng 9 vừa qua, giá mở bán căn hộ tại dự án này phổ biến khoảng 73-100 triệu đồng/m2. 

Không phải dự án nào cũng hưởng lợi

Diễn biến tăng giá tại các dự án khu Đông diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản TPHCM đang có sự phân hóa.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường quý III/2026 của Savills Việt Nam, hạ tầng giao thông đang mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Khả năng kết nối, thời gian di chuyển và chất lượng môi trường sống ngày càng được người mua cân nhắc khi lựa chọn nơi an cư.

Trong khi đó, báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở TPHCM có sự phân hóa về giá bán và thanh khoản giữa các phân khúc, dự án. Giá bán bình quân có thể biến động đáng kể tùy theo cơ cấu nguồn cung mới, vị trí và đặc điểm sản phẩm. Điều này cho thấy không phải dự án nào nằm trong khu vực có hạ tầng phát triển cũng ghi nhận mức tăng giá như nhau.

Dù được kỳ vọng tạo động lực cho thị trường bất động sản khu Đông TPHCM, Vành đai 3 cũng đặt ra những tranh luận về lợi ích thực tế đối với các dự án lân cận.

Trên các diễn đàn bất động sản, một số ý kiến cho rằng sống gần tuyến đường này chưa chắc đã thuận tiện hơn. Thậm chí, cư dân có thể phải đối mặt với tiếng ồn, khói bụi và áp lực giao thông do lượng lớn xe tải, xe container lưu thông.

Một số ý kiến khác cho rằng, yếu tố quyết định khả năng hưởng lợi của dự án không đơn thuần là khoảng cách đến Vành đai 3, mà còn nằm ở khả năng kết nối với các nút giao và đường dẫn lên tuyến.

Quyền khai thác thương mại tại sáu tầng của một chung cư tại TPHCM đang được ngân hàng làm thủ tục lựa chọn đơn vị đấu giá để xử lý tài sản bảo đảm. Trong khi đó, giá chào bán căn hộ tại dự án vẫn tăng hơn gấp đôi.

Lãi suất vay mua nhà thả nổi lên 12-15%/năm khiến người mua căn hộ tại TPHCM thận trọng hơn, trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao. Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán một số căn hộ chịu áp lực tài chính hoặc chưa hoàn thiện pháp lý giảm tới 10%.

Mặt bằng giá căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM tăng mạnh trong hơn 3 năm qua, có thời điểm tăng hơn gấp đôi. Ở phân khúc siêu sang, một số căn hộ ven sông được chào bán với giá hàng trăm tỷ đồng, trong đó có căn penthouse khoảng 480 tỷ đồng.